在越南买地，除了产权证书还需要了解什么？

许多人买地、办理过户后才发现，地块的实际边界、位置或坐标与地籍档案不符。

有的地块与相邻土地严重越界重叠。这些情况可能使买家蒙受重大经济损失，并耗费大量时间解决纠纷。

已公证、已过户的土地仍可能产生纠纷

这是对房地产交易风险的警告。即使交易已公证、买家已办理过户，仍可能产生与地块实际边界、位置有关的严重纠纷。

根据2024年《土地法》第45条第1款，转让土地使用权必须满足基本条件，如拥有产权证书；土地不存在纠纷，或纠纷已通过生效判决、决定解决。

此外，土地使用权未被查封或采取其他保障执行措施；土地仍在有效使用期内，且未被采取临时紧急措施。

首先，买家应要求卖方出示产权证书原件以供核查。

然后必须亲自到现场看地，确定位置、面积、形状和实际界标。尤其要观察围栏、围墙、界桩以及拟购地块与相邻地块之间的使用边界。这些信息需要与地块示意图和地籍档案进行核对。

如果地块实际边界不清晰，买家应在交定金或签署转让合同前，聘请有资质的单位测量现状并确定坐标、界标。这是及早发现实际面积与证件不符、位置错误或与旁边地块边界重叠的重要措施之一。

此外，买家应主动到土地管理部门核查规划、土地使用计划、地块法律状态以及与纠纷、投诉或违法处理有关的问题。

预防成本相对于交易房地产价值而言非常小

如果买家已签合同或过户后才发现土地越界、边界偏移，买家不应擅自砌墙、重新打桩或改变争议土地部分的现状。

应做的是收集档案、保持现状，并邀请测量单位准确确定位置、面积及偏差原因。

之后，买家应联系卖方、相邻土地使用者及相关主体进行协商。

2024年《土地法》第235条第1款鼓励土地纠纷各方自行和解或通过基层调解解决。

组织各方参与的测量有助于确定偏差是源于测量过程、地籍档案，还是实际使用、侵占土地的行为。

如果无法自行解决，各方可要求乡级人民委员会调解土地纠纷并向法院起诉。买家可请求法院确定边界、解决土地使用权纠纷或采取其他适当法律措施。

如果原因是产权证书上的信息有误，土地使用者可要求有权机关审查更正。

如果有依据表明卖方故意提供虚假信息或隐瞒事实，买家可考虑请求法院宣告合同无效并按规定处理后果。卖方、经纪或其他主体的责任必须根据具体案件中各自的行为、过错、所提供信息及实际损害来确定。

土地、房地产交易价值通常很大，交易前进行法律核查和测量的费用相对于可能发生的损失往往很小。买家应在交定金、签合同前请专业人士检查档案、提供咨询，以便及早识别难以发现的风险。

经纪方有什么责任？

根据《房地产经营法》，经纪方有责任完整、诚实地提供房地产档案、信息，并对这些信息负责。如果知道房地产存在边界问题、纠纷或法律障碍却故意隐瞒、提供虚假信息以促使客户交易，则必须承担责任。

经纪人不应用承诺来出售房地产，而应以有依据、可核实的信息为依据。在核查和提供信息时保持诚实、专业和谨慎，不仅保护客户，也保护经纪人本人及其执业企业。

（编译：Ivy ；审校：Alex；来源：越南中文社yuenan.com）