在制定新的土地價格表時，如何防止虛高土地價格，避免對市場造成連鎖反應，推高房地產價格？
胡志明市法律大學的Ngô Gia Hoàng碩士對此問題提供了更多視角。
根據市場原則的土地價格，如何排除投機因素、虛假交易…？
2024年土地法已經取消了關於土地價格框架的規定，以結束行政強制管理機制，轉向根據市場原則確定土地價格表的方法，允許地方政府根據實際情況制定和適用土地價格表。
根據新規定，土地估價要求確保透明度、客觀性和實際性。然而，需要審查和完善一些問題，以儘量減少發佈土地價格表時的風險。
關於決定土地價格表的權限，2024年土地法規定省級人民委員會制定並提交省級人民議會通過土地價格表。
然而，第151/2025號法令第8條規定，省級人民議會的權限根據土地法及其實施細則的規定，由省級人民委員會執行。
土地價格直接影響許多社會經濟問題，從預算收入到土地使用者的權益。
因此，設計額外的監督機制，確保透明度和公開性是必要的。
關於土地估價原則，2024年土地法規定“根據市場原則的土地估價方法”。這種方法與2013年土地法有顯著不同，後者要求土地價格表必須“符合市場上的普遍土地價格”。
根據新規定，確定土地價格並不意味著以“市場價格”為絕對標準，而是應用反映供需規律、基於可靠和客觀數據的估價方法。
然而，“市場原則”的概念總體上仍具有指導性，尚未具體量化，容易導致不同地方的理解和應用不同。實際上，許多地方在調整土地價格表時理解為國家土地價格需要接近市場上的交易價格。
然而，市場價格在許多情況下並不反映實際使用價值，可能被投機、虛假交易等操縱。
因此，應明確這是一個旨在反映市場上普遍、合理價值的原則，通過科學、透明的估價方法，基於土地信息系統、實際交易數據，經過驗證。
關於土地估價的依據，法律明確規定包括：土地使用目的、土地使用期限、應用估價方法的輸入信息、影響土地價格的因素以及估價時的法律規定。
其中，輸入數據在確保土地價格表反映市場上普遍價值方面具有特別重要的作用，也是如果不嚴格控制則潛在風險的環節。
實際上，作為土地估價基礎的數據主要來自拍賣信息、已轉讓價格等。然而，現行法律體系尚未建立足夠強大的法律走廊，以確保這些交易的透明度。
根據房地產經營法，只有一方是房地產企業或項目投資者的交易才必須通過銀行進行非現金支付。
個人之間的普通民事交易——佔市場大部分——仍然可以通過現金支付。
這使得控制實際轉讓價格變得困難，為申報兩種價格或“暗中”交易創造了條件，從而扭曲了用於土地估價的數據。
因此，需要增加土地估價過程中的信息驗證和核實機制；加強稅務、公證、土地登記、銀行和諮詢單位之間的數據互聯；擴大銀行支付義務，包括民事交易中的土地使用權交易，以透明化信息並控制實際交易價格。
關於土地估價諮詢組織，2024年土地法已經相對完整地規定了活動條件、權利和義務。
這些組織必須確保獨立性、客觀性、誠實性，嚴格遵守土地估價的原則、依據和方法，並對諮詢結果的專業性負責。
然而，在實踐中，仍然存在“按訂單諮詢”現象的擔憂——即根據服務購買方的要求提供土地估價結果，而不是基於市場實際情況；土地估價諮詢組織缺乏獨立性等。
因此，需要確保土地估價諮詢組織的獨立性、客觀性並提高其作用，提高諮詢組織的能力、責任和道德標準。
長遠來看，需要開發集成規劃、基礎設施和市場價格信息的數字地圖，幫助民眾、企業和管理機構能夠查詢和比較不同地塊和不同時間點的土地價值，從而增加透明度，減少風險，併為基於實際情況的土地估價奠定堅實基礎。
越南中文社
