報告由胡志明市房地產協會前常務副主席兼秘書長阮氏鸞博士完成。
擔憂理解方式導致“幾乎所有公寓都必須進行設計競賽”
具體而言，根據第6080號公文，建設廳已建議規劃-建築廳就“高層公寓項目配備商業服務功能（如商鋪、辦公公寓、酒店式公寓等）是否必須進行建築設計競賽”發表意見，特別是當住宅面積佔比大於商業服務面積時。
規劃-建築廳（第1240號公文）依據2019年《建築法》、2021年第06/ND-CP號法令和2021年第06/TT-BXD號通知，確定混合功能建築（如結合辦公室、酒店的公寓）屬於公共工程類型。
因此，如果混合功能公寓項目規模屬於特殊級別或一級，則必須根據《建築法》第17條第2款的規定進行建築設計競賽。
阮氏鸞表示，如果按照第1240號公文的精神理解，那麼“胡志明市幾乎所有配備商業、服務的公寓項目”都必須組織建築設計競賽。因此，這種理解“不符合2019年《建築法》的精神”。
報告援引該法第17條的規定明確指出，只有規模達到特殊級別或一級的公共工程才屬於必須進行建築設計競賽的範圍。這兩個條件必須同時滿足。
與此同時，商業住宅項目，即使配備了商業-服務功能，“仍然是民用工程或混合工程，並不等同於公共工程”。
“不能從具備服務功能這一要素推斷出工程的法律性質轉變”，阮氏鸞指出。
報告還指出，結合《建築法》、2021年第06號通知和2021年第06號法令的規定來推斷設計競賽義務，是一種“拼接不同法律參照系規範”的方法，可能導致適用範圍超出法律本意。
警告對住房供應的影響
除了法律問題，阮氏鸞的反駁報告還指出了廣泛適用設計競賽機制可能帶來的影響。
具體而言，增加程序可能導致投資準備時間延長，產生額外的競賽組織成本和資本成本。這可能“延緩住房供應，影響供需平衡，並間接影響房價”。
同時擔憂應用不一致可能影響投資環境的穩定性和企業的信心。
因此，建議有關當局重新審查對《建築法》第17條的理解和應用，明確各類工程的適用範圍，同時“確保不產生超出法律規定範圍的義務”。
值得注意的是，報告提議收回第1240號公文，認為這是為企業解決障礙並確保法律體系一致性的必要措施。
與《青年在線》交流時，胡志明市一些房地產、建築企業的代表認為，“擴大對2019年《建築法》的理解”導致程序增多，迫使企業在進行項目開發程序時完善更多手續，耗費額外時間和成本。
更不用說這還增加了中間程序，使投資準備時間延長3至6個月。
同時，設計競賽流程和競賽組織成本的產生，增加了資本成本，影響項目的財務效率。
完成手續時間延長和成本增加的後果是實際開發進度延遲，住房供應放緩，影響供需平衡。投入成本將間接影響房價，成為推高房價的原因之一。
城市規劃專家、建築師吳越南山博士認為問題在於解釋方式。並非所有公寓項目，即使是大型項目，都必須組織建築設計競賽。
他進一步分析指出，一項工程只有在同時滿足兩個條件時才屬於必須進行設計競賽的範圍。
第一，在類型上，必須是具備公寓、辦公室和酒店等完整功能的混合功能工程，這些類型被視為公共工程。而僅配備單純商業-服務底座的公寓項目不屬於此類。
第二，工程必須達到特殊級別或一級規模，即根據建設分級規定，在樓層數或建築面積方面規模非常大的項目。
越南中文社
