报告由胡志明市房地产协会前常务副主席兼秘书长阮氏鸾博士完成。
担忧理解方式导致“几乎所有公寓都必须进行设计竞赛”
具体而言，根据第6080号公文，建设厅已建议规划-建筑厅就“高层公寓项目配备商业服务功能（如商铺、办公公寓、酒店式公寓等）是否必须进行建筑设计竞赛”发表意见，特别是当住宅面积占比大于商业服务面积时。
规划-建筑厅（第1240号公文）依据2019年《建筑法》、2021年第06/ND-CP号法令和2021年第06/TT-BXD号通知，确定混合功能建筑（如结合办公室、酒店的公寓）属于公共工程类型。
因此，如果混合功能公寓项目规模属于特殊级别或一级，则必须根据《建筑法》第17条第2款的规定进行建筑设计竞赛。
阮氏鸾表示，如果按照第1240号公文的精神理解，那么“胡志明市几乎所有配备商业、服务的公寓项目”都必须组织建筑设计竞赛。因此，这种理解“不符合2019年《建筑法》的精神”。
报告援引该法第17条的规定明确指出，只有规模达到特殊级别或一级的公共工程才属于必须进行建筑设计竞赛的范围。这两个条件必须同时满足。
与此同时，商业住宅项目，即使配备了商业-服务功能，“仍然是民用工程或混合工程，并不等同于公共工程”。
“不能从具备服务功能这一要素推断出工程的法律性质转变”，阮氏鸾指出。
报告还指出，结合《建筑法》、2021年第06号通知和2021年第06号法令的规定来推断设计竞赛义务，是一种“拼接不同法律参照系规范”的方法，可能导致适用范围超出法律本意。
警告对住房供应的影响
除了法律问题，阮氏鸾的反驳报告还指出了广泛适用设计竞赛机制可能带来的影响。
具体而言，增加程序可能导致投资准备时间延长，产生额外的竞赛组织成本和资本成本。这可能“延缓住房供应，影响供需平衡，并间接影响房价”。
同时担忧应用不一致可能影响投资环境的稳定性和企业的信心。
因此，建议有关当局重新审查对《建筑法》第17条的理解和应用，明确各类工程的适用范围，同时“确保不产生超出法律规定范围的义务”。
值得注意的是，报告提议收回第1240号公文，认为这是为企业解决障碍并确保法律体系一致性的必要措施。
与《青年在线》交流时，胡志明市一些房地产、建筑企业的代表认为，“扩大对2019年《建筑法》的理解”导致程序增多，迫使企业在进行项目开发程序时完善更多手续，耗费额外时间和成本。
更不用说这还增加了中间程序，使投资准备时间延长3至6个月。
同时，设计竞赛流程和竞赛组织成本的产生，增加了资本成本，影响项目的财务效率。
完成手续时间延长和成本增加的后果是实际开发进度延迟，住房供应放缓，影响供需平衡。投入成本将间接影响房价，成为推高房价的原因之一。
城市规划专家、建筑师吴越南山博士认为问题在于解释方式。并非所有公寓项目，即使是大型项目，都必须组织建筑设计竞赛。
他进一步分析指出，一项工程只有在同时满足两个条件时才属于必须进行设计竞赛的范围。
第一，在类型上，必须是具备公寓、办公室和酒店等完整功能的混合功能工程，这些类型被视为公共工程。而仅配备单纯商业-服务底座的公寓项目不属于此类。
第二，工程必须达到特殊级别或一级规模，即根据建设分级规定，在楼层数或建筑面积方面规模非常大的项目。
