具體而言，胡志明市房地產協會主席黎黃珠表示，現行規定僅允許開發商在住宅或建築工程已具備經營條件時收取不超過房產價值5%的定金。
然而，實際上該協會認為這一規定並不合理，因為到具備開盤條件時，企業已經可以簽訂買賣合同並收取首期付款。而2023年《房地產經營法》允許分期付款，開發商首次收款不超過合同價值的30%。
黎黃珠認為，到這一階段，開發商已投入大量資金用於建立項目土地儲備。企業也需貸款投資項目建設，但因條件未滿足而無法調動資金或銷售未來形成的房產和住房。
他還舉例，在起草2023年初的《住房法》草案時，建設部曾提議允許開發商在項目基礎設計獲批且開發商擁有土地使用權相關文件之一時，收取不超過10%的定金。
因此，允許開發商收取不超過5%的定金對於補充投資資金非常必要。此外，此時收取定金還有助於開發商進行市場調研，評估客戶偏好和購買力，從而調整產品和項目執行進度。
對於客戶而言，黎黃珠認為，此時支付定金是客戶以“原始價格”購買產品並儘早鎖定價格的機會，避免項目正式開盤時漲價的風險。
然而，從專家和市場實際角度來看，許多人表示擔憂風險可能向客戶傾斜。
房地產平臺Batdongsan.com.vn的南部地區總監丁明俊認為，允許在投資主張批准階段收取定金是“不合理的”。實際上，這僅是政府批准的一步。即使獲得建築許可證，許多情況下開發商仍無法打地基或因法律障礙導致進度停滯。
丁明俊指出，多年來市場上不少項目雖然以“預留”、“登記意向”等名義收取客戶資金，但隨後被擱置或無法完善法律手續以簽訂買賣合同。此時，購房者通常陷入“不斷追討、起訴”的困境，卻因開發商無力支付或挪用資金而難以收回款項。
“即使限制在5%，但對於大規模項目，募集資金總額可能高達數十億越盾，而購房者完全無法控制進度、法律或項目管理”，丁明俊補充道。
針對人們可能成為交易中“受害者”的擔憂，一位房地產開發專家表示，若放寬定金規定，則必須配套相關的保護措施。
他提議，必須通過銀行擔保或凍結賬戶來保護現金流。同時，必須確保購房者享有知情權，因為只有這樣才能使項目信息和法律狀況公開透明，確保按進度推進。
另一種反對觀點認為，當前市場需要真正具備財務能力和高透明度的開發商，而不是為仍在紙面上的項目創造提前募資的漏洞。
越南中文社
