正如《青年報》所報道，近期在許多房地產論壇上，人們仍在討論一種觀點：在價格達到頂峰時出售公寓，將錢存入銀行賺取利息——在儲蓄利率處於高位的當下，拿出其中一部分租房、其餘用於消費，這一話題尚未結束。
名義現金流的幻覺
InsAI越南公司首席執行官、越南航空學院金融與會計系講師阮南中博士生在與《青年報》交流時指出，如果以超過9.6%的“理想利率”出售50億盾公寓存入銀行，每月可獲得約4000萬盾利息。
隨後抽出1000萬盾租回那套公寓自住，實質上是一種短期利差交易策略。這一計算看似合理，因為目前公寓的租金收益率僅約2.4%每年（相當於價格與租金收入比高達42倍），能幫助業主在價格被高估時鎖定利潤，進行資產組合重組。
阮中先生警告，其中最大的“陷阱”是期限錯配風險和“名義現金流幻覺”。高存款利率只是為解決流動性而出現的週期性短暫現象，並非長期均衡狀態。
進入貨幣寬鬆週期後，利率完全可能回落至5-6%，使最初每月4000萬盾的利息蒸發近一半，只剩約2000萬盾，而房租往往只會趨於上漲。
阮中分析道：“每月多出的盈餘實際上是基礎資產的貶值補償。如果把這筆錢全部用於個人消費，業主就陷入生活方式通脹陷阱，間接侵蝕50億盾資本的實際購買力。”
為獲得可持續方案，阮中建議不要全部持現用於開銷，而應分成兩半：一半存短期儲蓄支付房租，另一半必須再投資於增長的資產類別，如法律規範的土地、基金憑證或龍頭企業股票，以對沖通脹。
收取銀行利息，等待樓市“降溫”也合理
胡志明市一位獨立財務規劃專家補充了一個有關消費行為的犀利視角：“與其爭論賣房的事，不如反轉為從已持有50億現金正準備買房者的角度看。在許多預測顯示未來房地產市場將繼續低迷、房價趨於橫盤或小幅迴歸實際價值的背景下，暫緩買房、將錢存短期儲蓄是一舉兩得的做法。”
據其分析，如果將50億盾以超過9%每年的優惠利率（假設為目前一些銀行實行的9.2%每年）存6個月定期，半年後，存款人可穩獲整整2.3億盾的利息。
與此同時，如果房地產市場如預測般繼續遇冷，價值50億盾的公寓只需走平或小幅下調約3%（相當於下跌1.5億盾）。此時，6個月後取出存款買房，買家不僅不用擔心錯過機會，反而其實際購買力已顯著提升。
此時，推遲購房決定折算後的總剩餘價值高達3.8億盾，包括從銀行實收的2.3億盾利息和因房價下跌而節省的1.5億盾。在城市房地產市場正被洗牌之時，這是一種非常精明的現金流管理策略。
“現代消費者需要克服錯過機會的恐懼，認識到在減速的市場中現金為王，把資金耐心存入銀行正是幫助自己以最划算價格鎖定資產的工具”，這位專家總結道。
持有與出售公寓存入銀行的實際效果與機會成本
從個人財務視角看，FIDT投資與資產管理諮詢公司財務顧問何武碧雲女士認為，這不應是基於對房地產漲跌的情緒化預測來做決定，而應直面資金的使用效率以及業主自身的財務目標。
據云女士的計算，如果以9.3%每年的假設利率儲蓄，50億盾資金每月將產生約3875萬盾。扣除1000萬盾房租後，房主每月仍盈餘約2875萬盾。
但如果從持有資產的角度反向來看，假設公寓平均年升值約7%，那麼每年資產增值已為3.5億盾，再加上無需支付1.2億盾房租。單從長期經濟效率看，持有房屋仍完全可以與賣房存款的方案公平競爭。
雲女士強調：“如果認為房地產橫盤或漲幅低，持有50億盾的公寓不產生現金流，我們會錯失其他機會成本。但若賣掉，業主必須承受利率下降的風險，以及日後無法以舊價格回購住房的風險。”
關鍵不在於試圖準確判斷市場走向，而是選擇符合自身目標和風險承受能力的方案。
越南中文社
