2024年土地法，在實施一年後暴露出許多不足。
根據農業與環境部剛剛提交給政府的法律修訂草案，除了根據2024年土地法國家收回土地以發展社會經濟為國家和社會公共利益的32種情況外，還將增加兩種情況國家出面收回土地。
根據該草案，國家在實施具有特殊地點投資要求的項目、緊急建設項目服務於政治、外交任務、自由貿易區項目、國際金融中心、物流項目、混合居民、城市、旅遊服務商業、文化、體育、文化產業項目以及其他由省級人民議會決定符合當地實際條件的項目時，可以收回土地。
第二種情況是，根據2024年土地法第127條關於土地使用權的協商機制，但必須在規定時間內完成協商，且項目範圍內土地使用面積或土地使用人數達到75%以上的社會經濟開發項目。
專家評估認為，為了加快投資進度，增加兩種因社會經濟發展目標而收回土地的情況是必要的。農業與環境部解釋說，這一規定旨在體制化第18-NQ/TW號決議的修改和補充內容，該決議已在第69-NQ/TW號決議中獲得中央執行委員會通過。
起草機構還提議修改因國防安全、國家和社會公共利益目的收回土地的條件，即必須完成補償、支持、重新安置方案的批准，並按照土地法的規定安排重新安置。
除非土地使用者在補償、支持、重新安置方案批准前同意收回土地，或土地使用者在重新安置安排前同意收回土地，並已安排臨時安置和支付臨時安置費用。
此外，土地補償通過交付與收回土地相同使用目的的土地來實現，如果沒有土地進行補償，則按照收回土地的類型以貨幣形式補償。
與《青年報》交流時，河城市律師團律師範清俊認為，國家出面因社會經濟發展、公共利益目的增加兩種收回土地的情況是必要的。這將有助於加快未來商業投資和基礎設施發展項目的進度。
然而，範俊對收回土地的情況表示擔憂，即由省級人民議會決定符合當地實際條件的其他項目，收回範圍過廣，容易被濫用。
同樣，國家在已達成75%土地使用權協商機制的項目中出面收回土地的情況也需要進一步研究明確。
“我們已經有了數十種收回土地的機制應用案例，因此如果項目不屬於收回土地的情況，已經應用了協商機制，那就是民事關係。一個投資項目在前段應用民事協商機制，但在後段如果應用行政機制收回剩餘的25%面積，將會產生許多不便。”範俊強調。
關於土地財政政策，農業與環境部提議按照更明確規定國家作為土地全民所有者的權利的方向修訂2024年土地法。
據此，規定土地價格調整係數、土地使用費比例、土地租金比例對於各類項目，以及在項目實施時基礎設施費用的扣除係數。
同時，增加國家收回土地時計算補償的依據，完善土地使用費、土地租金的計算依據規定，增加土地定價時間點、土地使用費、土地租金計算時間點對於土地使用權拍賣、投資者選擇招標的情況。
草案還修改了土地定價原則、土地定價輸入信息按照土地定價方法，並交由政府詳細指導土地定價方法。
值得注意的是，關於土地價格表的規定，農業與環境部提議修改第159、160條土地法，按照應用土地價格表計算土地使用費、土地租金當國家交付土地、出租土地、允許改變土地使用目的、確認土地使用權、計算與土地使用相關的稅費、實施土地使用者的權利和義務、國家收回土地時的補償。
同時規定土地價格調整係數是土地價格表中規定的各地區、位置價格的增減比例。交由省級人民議會決定每年1月1日頒佈土地價格調整係數，從土地價格表應用週期的次年5年開始。
因此，各地方的土地價格表將每5年頒佈一次，並將有每年的土地價格調整係數以適應5年週期。這與2024年土地法的規定有較大不同，當時土地價格表每年頒佈，給各地方在制定土地價格表時帶來困難。
據河內法律大學經濟法律系主任、副教授阮光選表示，土地價格表最重要的是必須確定確保國家、企業和土地使用者利益和諧的土地價格表。
實際過去一段時間表明，當一些地方根據2024年土地法頒佈新的土地價格表時，已經實現了地方財政預算收入增加的目標，本質上是地方在出售土地資源。
“這導致堵塞，許多企業在獲取土地時因價格過高而遇到困難，許多項目無法實施。此外，土地價格表超出了人民的支付能力，尤其是農村居民，當土地使用目的從園地轉為住宅時，必須支付數億土地使用費。”阮選補充說。
而律師範清俊認為，按照法律修訂精神，頒佈適用於5年週期的土地價格表，以及每年的土地價格調整係數，將有助於企業更順利地獲取土地，更容易制定商業投資計劃，因為他們清楚地知道土地價格將在5年內保持穩定，而不是像2024年土地法規定的每年土地價格表。在每年的土地價格調整係數通常波動不大的情況下，企業可以計算得出。
與此同時，興盛地產副總經理阮文勝認為，實際上企業和個人在改變土地使用目的時，必須支付的土地費用仍然是一個未知數。土地價格表在頒佈時已經進行了研究，並收集了與市場基本相符的信息，這有助於企業快速計算項目投資成本。
同時幫助國家更快地執行，減少官員的法律風險，避免官員因害怕工作而導致土地費用計算堵塞和預算流失。“我們需要授權地方根據土地價格表決定，不需要像以前那樣進行價格評估。”阮勝提出。
越南中文社
