在越南买房但红本上只有土地使用权没有房屋所有权，该怎么办？

* 我的一位姐姐准备买房，但到了公证处时，卖方只拿出了土地使用权转让合同。查看红本，上面只记录了土地使用权，没有记录房屋。而实际上地上有一栋一层加一楼的房子。

我姐姐该不该买？如果买了，会有什么法律后果？是否会被视为违建，并可能被强制拆除房屋？（一位读者）

只有土地使用权是合法的

专家吴嘉煌回答：

实际上，地上有房子但红本只记录土地使用权的情况相当普遍。许多情况下，买房也只公证转让土地使用权，而房屋所有权则由双方自行协商。

根据2024年《土地法》第131条，土地使用者必须进行土地登记，但《住宅法》并未强制房主登记房屋所有权。因此，有些房子合法建造但房主未登记房屋所有权，红本上只显示土地使用权。

也有不少情况是建房人违规：未按许可证建造、无许可证或违反土地使用规定（如在农业用地上建房等），因此无法办理房屋竣工手续，红本上也不予记录。

根据2023年《住宅法》第160条，房屋进行交易（买卖、抵押、赠与）的条件是必须有红本，除了一些特殊情况（如未来形成房屋、属于投资建设项目的房屋等）。

《公证法》也要求，办理土地使用权及地上附着物所有权转让合同的公证时，必须提交土地使用权及地上附着物所有权证书的副本。

因此，如果红本只有土地使用权，公证员只能公证双方之间的土地使用权转让。即使地上有房屋，公证员也只能公证土地使用权转让。

买方可能“失去”房屋

首先，该房屋可能不被承认所有权。在受让土地使用权后，买方仍可能从卖方处接收房屋进行管理、使用，但从法律上讲，只买了地而非房，尽管买卖价款包含了房屋价值。

如果房屋是合法建造而原房主未登记所有权，买方可以补充登记房屋所有权到红本上。

买方必须有证明所有权的文件或合法建造房屋的文件、职能机关允许违建房屋存在的决定等。

是否承认房屋所有权还需考虑其他许多条件。

现实中常见的情况是房屋违建，例如建在农业用地上、无建筑许可证或未按许可证建造。

根据2024年第123号《关于土地领域行政处罚的法令》第5条，如果违规发生在土地使用权转让前，则卖方受行政处罚。

如果卖方已不存在（组织已解散、破产，个人已死亡且无继承人，或已迁往他处无法确定地址）且土地未被收回，则买方必须执行补救措施。

即房屋可能被全部或部分拆除，房主还可能被要求采取其他补救措施。

在这种情况下购房者还面临产生纠纷和证明所有权困难的风险。公证书只记载土地使用权转让，卖方可能声称他们尚未出售房屋或售价未包含房屋价值。

此时买方在证明房屋所有权方面处于不利地位，因为建筑许可证、竣工文件（如有）等文件都登记在他人名下。

购房者在想要转售、抵押、出资时会受到限制，因为房屋不具备交易条件（尚未获得红本）。信贷机构只对红本上已登记的财产进行估价和接受抵押，因此抵押的房屋、土地价值仅为土地使用权价值，不包括房屋价值。

当国家征收土地时，房屋的补偿价值也会受到影响，因为红本上未予记录。如果房屋是违建，可能无法获得房屋部分的补偿。

要求交易前完善手续

遇到地上有房屋但红本未记录的情况时，买方应在交易前了解不动产的法律状况，不能仅依赖现状或卖方的承诺。

需要检查红本上的土地使用目的，并与实际建设状况进行对照。如果土地不是住宅用地或房屋无建筑许可证，则需特别谨慎。

买方应要求卖方明确解释房屋未记录在红本上的原因，并检查建筑许可证、竣工文件或其他文件，以评估房屋所有权被承认的可能性。

此外，买方还应检查规划信息以及原房主遵守建筑秩序的情况，以发现法律风险。如果仍决定购买，买方应要求卖方书面承诺移交房屋及地上附着物，并制作现状交接记录，以避免产生纠纷。

从法律上讲，最安全的解决方案仍是要求卖方在签订转让合同前补充登记房屋所有权到红本上。

红本包含土地使用权和房屋所有权，则公证和将全部不动产过户给买方的过程将减少未来在转让、建设、规划和财产登记方面的法律风险。

（编译：Jon ；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）