具体来说，HoREA领导认为现行规定只允许开发商在住宅或建筑工程已具备经营条件时最高收取5%的定金。但实际上，协会评价该规定并不合理，因为到具备销售条件时，企业已经可以签订买卖合同并按现行规定收取首期付款。而2023年《房地产经营法》允许分期付款，开发商首期收款不超过合同价值的30%。
黎黄洲先生——HoREA主席表示，协会建议修改《法律草案》第18条第5款关于定金的规定，即“当项目已获得投资主张批准、投资者批准，或项目已有设计机构审核的基础设计，且开发商拥有土地使用权相关文件之一”时，可收取定金。据黎黄洲称，到这一阶段，开发商已投入大量资金建立项目土地储备。企业也需贷款投资项目建设工程，但因尚未具备条件而无法筹集资金或销售未来形成的房地产和住宅。
他还举例，在2023年初起草《住宅法》时，建设部曾提议允许开发商在基础设计获批且拥有土地使用权相关文件之一时，收取不超过10%的定金。因此，允许开发商接受“不超过5%的定金”对于补充投资资金非常必要。此外，此时收取定金还能帮助开发商进行市场调研，评估客户喜好和购买力，从而调整产品和项目执行进度。
从客户角度，黎黄洲认为此时交定是客户以“原价”购买产品、及早锁定价格、避免项目正式开售时涨价风险的机会。
然而，从专家角度和市场实际出发，许多人表示担忧风险可能偏向客户一方。丁明俊先生——Batdongsan.com.vn平台南部区域总监，认为允许在投资主张批准阶段收款“不合理”。实际上，这仅仅是政府批准步骤。即使有建筑许可证，许多情况下开发商仍无法打地基或遇到法律障碍，导致进度停滞。
丁明俊表示，多年来市场记录了不少项目尽管以各种名义收取客户款项如“预留”“预登记”，但之后被废弃或无法完善法律手续以签订买卖合同。此时，购房者常陷入“反复追讨、起诉”的困境，但难以收回资金，因为开发商已丧失支付能力或滥用资金。他还说：“即使仅限于5%，对于大型项目，募集资金总额可能高达数百亿越南盾。而购房者完全无法控制进度、法律或项目管理。”
针对民众将在此交易中“处于不利地位”的担忧，一位房地产开发专家对《年轻人报》表示，如果放宽定金规定，必须附带相应的“保护层”。他建议通过银行担保或冻结账户来保障资金安全。同时必须确保购房者享有知情权，因为只有这样，项目的所有信息和法律状况才能公开透明，并按进度保障。其他反对观点还认为，当前市场需要真正有财务能力和高透明度的开发商，而不是为仍在纸上的项目开辟提前融资的漏洞。
（编译：Jon ；审校：Woo；来源：越南中文社yuenan.com）
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