越南新建公寓将规定使用期限

7月28日，越南中央颁布第21号决议，就修改《土地法》及相关法律的观点和方向作出规定，取代2022年第18号决议。

对于新建公寓，住宅使用期限将根据建筑工程的使用年限来规定。期限届满后，公寓业主可按规定履行财务义务以重建公寓。

中央同时要求最大限度限制在城市地区（尤其是大城市）的分块出售土地。对于国家所有的出租住房、政策性住房和公务住房，土地使用期限为长期。

国家将在土地交付和租赁方面出台优惠政策，以吸引私营部门开发价格合理的出租住房。另一个试点机制是国家收购开发商无法继续实施或无法转让的商业住宅项目，以补充国家所有的住房储备。项目收购价格必须准确、充分、合理地计算开发商的投入成本，不包括级差地租。

对于国家管理的土地，土地交付和租赁主要通过土地使用权拍卖或使用土地的项目招标进行。这一过程必须公开、透明、有竞争性，选择有能力有效使用土地的适当主体，并确保公共和私营部门在土地获取方面的平等。

必须明确必须拍卖、招标、不经拍卖或招标而交付或出租土地以及投资者自行协商取得土地使用权的情形。每种方式都需有具体的条件、标准、程序、责任和监督机制。

土地使用者可根据使用目的、范围和使用期限，选择按年或一次性支付全部地租。《土地法》将谨慎研究对某些土地使用类型的有限期交付和租赁机制，充分评估其对经济社会、房地产市场、信贷和人民财产权的影响。

中央还要求减少规划数量，逐步在各行政单位范围内基于现有规划的整合建立统一规划。国家土地利用规划应将土地划分为合理的大类，以降低用途变更的行政成本。

水稻种植用地管理政策将从规定最低面积的“硬性”规定转向允许低效耕作面积转换。转换过程必须严格管理，避免随意适用，并确保国家粮食安全。

土地征收后的生活重建

中央要求从“赔偿被征收财产”的思路转向“国家征收土地后为人民重建生活”。政策必须改善被征收土地者的住所、生活条件和生计。

对于因国防、安全、经济社会发展等国家公共利益而确需征收土地的项目，其标准和征收范围必须更加明确。规定需足够严格以避免滥用，但不得给项目实施造成困难。

当投资者已就大部分面积达成协议并获得项目范围内绝大多数土地使用者的同意时，国家将收回项目的剩余面积。

补偿、扶持和重新安置项目将作为独立项目先行实施。地方政府可根据地方特点和项目性质决定其他扶持政策。重新安置区必须具备必要的基础设施和服务，并保障居民的谋生手段。

地方决定土地价格

土地价格由国家决定，依据各时期的发展目标，确保生产、经营的合理投入成本，提高经济竞争力，促进经济社会发展。

土地价格的确定必须基于数据、科学方法，公开、透明，并与相关专业数据库连接；不得被操纵或形成虚假价格。

国家颁布土地价格表、价格调整系数、土地使用费和地租费率以及补偿比例，根据实际情况和土地类型，平衡国家、土地使用者和投资者之间的利益。

中央制定框架标准、原则、方法和检查监督机制；地方决定土地价格。中央财政部门履行土地价格的国家管理职能。在地方，财政部门牵头，与农业和环境部门及相关单位协调制定土地价格表和价格调整系数。

土地使用费和地租收入必须在中央和地方之间合理分配。因规划实施、基础设施投资、土地用途变更或城市空间扩展而产生的土地增值部分，将进行调节以防止利益集团、腐败、浪费，同时为基础设施发展、城市改造、出租住房和社会保障创造资源。

克服房价远超真实需求的问题

财政和税收政策将按路线图研究，以克服土地闲置、延迟使用、囤积和炒地等扭曲市场、使地价和房价远超真实需求和人民支付能力的问题。决议要求“设计政策，使囤地不使用变得比投机利益更昂贵”。

职能部门被责成研究对房地产经营盈余的级差地租调节政策；对闲置土地、未投入使用土地征收更高税率，以限制投机、防止浪费、净化市场。

土地使用税政策将根据国际惯例、发展水平和实际情况进行审查。优惠政策适用于贫困户、少数民族和山区同胞、低收入者、仅有一处住房者和有功人员家庭。

土地使用权和房地产市场将朝着透明、健康、稳定、可持续的方向发展。关于规划、项目法律状况、土地价格、交易、财务义务、抵押状况、纠纷和土地使用的信息必须公开。

土地使用权交易将逐步实行强制登记。土地数据将与规划、公证、税务、银行、担保登记和房地产经营数据连接。鼓励通过交易所交易、银行结算和非现金支付，以适应不同主体和交易方式。

到2026年底，必须为所有已收集信息的土地地块建立数字数据库。到2027年底，全国基本完成缺失面积的测量、制图、地籍档案和数据库建设。

（编译：Eric ；审校：Alex；来源：越南中文社yuenan.com）