越南峴港市人民委員會剛頒佈關於對2004年7月1日（2003年《土地法》生效日）之前已獲發土地使用權證但未明確住宅用地面積的家庭和個人重新確定住宅用地面積的規定。
那麼對於其他省市，上述情況下的住宅用地面積如何確定？
確定住宅用地必須有合法證件
胡志明市律師協會碩士吳嘉煌回答：
實際上，根據峴港市人民委員會的上述決定重新確定住宅用地面積並非該市自行制定。此前，第254號決議規定了國會關於排除《土地法》實施中困難與障礙的機制和政策，以及2026年第49號法令指導第254號決議，均對此內容作出了規定。
峴港市人民委員會通過決定具體化上述規定，以供相關機構適用。
實際上仍有許多“紅簿”僅以“宅基地”、“住宅用地+園地”、“T”、“QT”等術語籠統記載，而未明確劃分住宅用地和園地、池塘面積。
這導致土地使用者在行使權利或國家收回土地以計算補償、支持、安置時遇到諸多困難。
為處理這些歷史遺留問題，2024年《土地法》第141條第6款規定了在2004年7月1日之前已獲發紅簿且有園地、池塘、宅基地的地塊中，若土地使用者要求或國家收回土地（需確定地類以適用補償價格），重新確定家庭和個人住宅用地面積的方式。
若土地使用者有證明土地來源的證件並滿足所有條件，則地塊中的住宅用地面積將按當地住宅用地限額確定。土地使用者無需為被確定為住宅用地的面積繳納土地使用費。
確定有園地、池塘和宅基地的地塊中住宅用地的條件如下：
– 地塊有園地、池塘、宅基地（以前）。
– 在2004年7月1日之前已獲發紅簿。
– 在獲發紅簿前，地塊具有（2024年《土地法》第137條第1、2、3、5、6和7款規定的）合法證件之一。
若不能滿足上述所有標準，則職能部門沒有依據重新確定地塊中的住宅用地面積。
即在2004年7月1日之前已獲發紅簿但無上述合法證件的有高園地和住宅用地地塊，難以重新確定住宅用地面積。土地使用者在轉讓、贈與、抵押、分割、換髮紅簿或國家計算補償金時將遭受損失。
各地可根據實際情況作出規定
為克服上述空白，2026年第49號法令指導第254號決議允許省級人民委員會頒佈規定，對紅簿未明確住宅用地面積的情況確定住宅用地面積。
省級人民委員會確定這種情況下住宅用地面積的依據是各時期土地法規定，結合土地管理和使用過程以及當地實際情況。
此外，各省也進行審查，對類似其他情況作出統一規定。
這種分級源於各地土地管理的實際情況存在差異。
此規定不僅適用於2004年7月1日之前頒發的紅簿，也適用於已更新變更的紅簿以及受讓人已獲發新紅簿但仍未確定住宅用地面積的情況。
實際上許多在2004年7月1日之前頒發的紅簿已登記變更（轉讓、贈與、繼承）或土地使用人已換髮新紅簿，但仍保留舊記載方式，未明確住宅用地面積。決議允許對這些情況確定住宅用地，以保障土地使用者和受讓人權利的繼承性。
反之，若買方已獲發新紅簿並已確定住宅用地面積，則不適用此規定。
當土地使用者辦理土地變更登記手續時，發紅簿的主管機構必須同時確定住宅用地面積，不強制民眾單獨提交一套文件。
民眾應重新檢查已獲發的紅簿，特別是2004年7月1日之前頒發的、以“宅基地”、“集中宅基地”、“建房”、“住宅用地+園地”、“T”、“TV”、“TQ”、“TTT”等術語記載而未具體寫明住宅用地面積的紅簿。
此外，土地所有者應妥善保存關於土地來源和使用過程的完整文件，作為申請重新確定住宅用地面積的依據。
在辦理變更登記手續如轉讓、贈與、繼承或換髮紅簿時，土地使用者應主動申請確定住宅用地面積。
若民眾尚未登記變更但希望確定住宅用地面積，也可按規定提交文件辦理當地住宅用地面積確定手續。
越南中文社
