越南：哪些情况下可重新确定住宅用地限额

越南岘港市人民委员会刚颁布关于对2004年7月1日（2003年《土地法》生效日）之前已获发土地使用权证但未明确住宅用地面积的家庭和个人重新确定住宅用地面积的规定。

那么对于其他省市，上述情况下的住宅用地面积如何确定？

确定住宅用地必须有合法证件

胡志明市律师协会硕士吴嘉煌回答：

实际上，根据岘港市人民委员会的上述决定重新确定住宅用地面积并非该市自行制定。此前，第254号决议规定了国会关于排除《土地法》实施中困难与障碍的机制和政策，以及2026年第49号法令指导第254号决议，均对此内容作出了规定。

岘港市人民委员会通过决定具体化上述规定，以供相关机构适用。

实际上仍有许多“红簿”仅以“宅基地”、“住宅用地+园地”、“T”、“QT”等术语笼统记载，而未明确划分住宅用地和园地、池塘面积。

这导致土地使用者在行使权利或国家收回土地以计算补偿、支持、安置时遇到诸多困难。

为处理这些历史遗留问题，2024年《土地法》第141条第6款规定了在2004年7月1日之前已获发红簿且有园地、池塘、宅基地的地块中，若土地使用者要求或国家收回土地（需确定地类以适用补偿价格），重新确定家庭和个人住宅用地面积的方式。

若土地使用者有证明土地来源的证件并满足所有条件，则地块中的住宅用地面积将按当地住宅用地限额确定。土地使用者无需为被确定为住宅用地的面积缴纳土地使用费。

确定有园地、池塘和宅基地的地块中住宅用地的条件如下：

- 地块有园地、池塘、宅基地（以前）。

- 在2004年7月1日之前已获发红簿。

- 在获发红簿前，地块具有（2024年《土地法》第137条第1、2、3、5、6和7款规定的）合法证件之一。

若不能满足上述所有标准，则职能部门没有依据重新确定地块中的住宅用地面积。

即在2004年7月1日之前已获发红簿但无上述合法证件的有高园地和住宅用地地块，难以重新确定住宅用地面积。土地使用者在转让、赠与、抵押、分割、换发红簿或国家计算补偿金时将遭受损失。

各地可根据实际情况作出规定

为克服上述空白，2026年第49号法令指导第254号决议允许省级人民委员会颁布规定，对红簿未明确住宅用地面积的情况确定住宅用地面积。

省级人民委员会确定这种情况下住宅用地面积的依据是各时期土地法规定，结合土地管理和使用过程以及当地实际情况。

此外，各省也进行审查，对类似其他情况作出统一规定。

这种分级源于各地土地管理的实际情况存在差异。

此规定不仅适用于2004年7月1日之前颁发的红簿，也适用于已更新变更的红簿以及受让人已获发新红簿但仍未确定住宅用地面积的情况。

实际上许多在2004年7月1日之前颁发的红簿已登记变更（转让、赠与、继承）或土地使用人已换发新红簿，但仍保留旧记载方式，未明确住宅用地面积。决议允许对这些情况确定住宅用地，以保障土地使用者和受让人权利的继承性。

反之，若买方已获发新红簿并已确定住宅用地面积，则不适用此规定。

当土地使用者办理土地变更登记手续时，发红簿的主管机构必须同时确定住宅用地面积，不强制民众单独提交一套文件。

民众应重新检查已获发的红簿，特别是2004年7月1日之前颁发的、以“宅基地”、“集中宅基地”、“建房”、“住宅用地+园地”、“T”、“TV”、“TQ”、“TTT”等术语记载而未具体写明住宅用地面积的红簿。

此外，土地所有者应妥善保存关于土地来源和使用过程的完整文件，作为申请重新确定住宅用地面积的依据。

在办理变更登记手续如转让、赠与、继承或换发红簿时，土地使用者应主动申请确定住宅用地面积。

若民众尚未登记变更但希望确定住宅用地面积，也可按规定提交文件办理当地住宅用地面积确定手续。

（编译：Eric ；审校：Momo；来源：越南中文社yuenan.com）