韓國：租戶支付房屋價值50-70%的押金，兩年後房東退還押金

12月26日，市場觀察人士警告稱，韓國首都住房市場正接近2026年，失衡狀態日益明顯，房價和租金增長速度遠超經濟增長速度，引發了對“供應懸崖”和政策延遲延長的擔憂。

根據最新預測，首爾房價明年可能上漲4.2%，而全租形式（jeonse）的租金預計上漲4.7%，幾乎是國家經濟增長率的兩倍。

全租是韓國流行的租房形式。租戶不是每月向房東支付租金，而是支付房屋價值的50-70%作為押金。合同到期後，規定為兩年，房東將全額退還押金給租戶。

韓國央行表示，首爾住房市場風險指數已上升至0.90，這是自2018年該指數公佈以來的最高水平，反映了房價與經濟基本面因素之間日益明顯的脫節。

主要原因被認為是住房供應大幅下降。預計明年全國完成的公寓數量僅為約25萬套，較今年的34.2萬套顯著減少。

僅在首爾，新供應量預計僅剩約1.6萬套，約為近三年平均水平的一半。這種情況源於2-3年前的決定，當時項目融資信貸收緊和建築成本上升導致許多項目停滯。

此外，中央政府與首爾市政府之間的分歧延緩了開發項目的進度，而土地交易和投機熱點地區的控制措施無意中加劇了稀缺心理。

儘管抵押貸款信貸收緊，非居民買家仍佔首爾住房交易的24.4%。

社會壓力在租賃市場最為明顯，全租供應減少，迫使租戶轉向成本日益高昂的月租形式。目前，租金約佔首爾四口之家家庭收入中位數的20%，減少了消費並延遲了家庭組建。

分析人士認為，如果沒有政策調整以積極推動供應，首爾住房市場可能不再按常規週期運行，而成為對年輕一代和社會穩定的長期障礙。