我在頭頓（舊）購買了一塊農業用地，紅皮書共同登記了8人（我和其他7人）。由於是從其中一位共同使用者手中購買土地，並非首次購買者，因此我不完全瞭解紅皮書上共同登記的所有人。
如今土地使用期限已滿，我們想辦理延長土地使用期限的手續，但有一人無法聯繫。前往她在紅皮書上登記的地址後得知，她已於三年前搬往其他地方。
如果不延長土地使用期限，可能會被國家收回。而延長手續需要所有共同使用者簽署文件。如果我們找不到紅皮書上共同登記的第8人，該如何延長土地使用期限？（一位讀者）
農業用地使用期限屆滿會被收回嗎？
– 胡志明市法律大學講師、碩士吳嘉煌回答：
實際上，不少案例是通過共同所有權形式（紅皮書共同登記多人）轉讓農業用地使用權的。
在延長土地使用期限時，特別是在有共同使用者無法聯繫的情況下，行政手續通常會遇到許多困難，引發土地被收回的擔憂。
根據2024年《土地法》規定，農業用地是有使用期限的土地（50年或不超過50年，具體取決於土地來源和使用者）。
然而，並非土地使用期限屆滿時，國家都會以使用期限屆滿為由收回土地。
根據2024年《土地法》第172條，有兩種情況：對於國家在限額內分配給直接從事農業生產的家庭、個人的各類農業用地，如果使用期限屆滿，可以繼續使用土地50年，無需辦理延長手續。
但是，如果使用期限屆滿，土地使用者將無法行使轉換、轉讓、出租、轉租、繼承、贈與、抵押、以土地使用權出資等權利；也無法接受土地使用權轉讓、接受贈與（2024年《土地法》第45條第1款d點）。
土地使用者可以提交文件申請在證書上重新確認土地使用期限，不受時間限制。如果不延長，民眾仍可繼續使用，不會被國家收回。
對於非直接從事農業生產的家庭、個人的農業用地（經濟組織、家庭、個人使用國家出租的農業用地等），則必須在最後一年內延長土地使用期限。
申請延長的文件最遲應在期限屆滿前6個月提交。如果超過上述期限，土地所有者未提交延長申請文件，則不得延長（不可抗力情況除外）。土地使用期限屆滿後，國家將收回土地且不予土地補償。
購買有共同紅皮書的土地，需向法院起訴尋人
根據2024年《土地法》第27條，一組人擁有共同土地使用權時，有兩種情況：
如果土地可以按份額分割給每位成員，每位成員必須辦理變更登記或分地手續，為每塊土地單獨辦理紅皮書，然後才能行使土地使用者的權利和義務。
如果土地使用權無法按份額分割，則紅皮書上共同登記的所有成員必須共同行使權利和義務，或者可以授權一位代表辦理。
實際上，購買無法按份額分割的共同紅皮書土地的情況，通常很難聯繫到所有共同使用者。但他們也很難信任他人代表自己處置土地使用權。
因此，在辦理任何與土地相關的手續時，只要其中一位共同使用者無法聯繫，其餘所有人都將無法辦理。因為土地登記機構不會接收紅皮書上共同登記的所有人簽名不全的文件。
如果已用盡所有方法仍找不到紅皮書上共同登記的另一人，則肯定無法辦理土地相關行政手續。土地所有者可以考慮向法院提起訴訟，要求法院發佈尋找失蹤人員公告，時間在6個月以上。
如果仍無消息，共同土地使用者可以要求法院宣告失蹤，並按規定指定失蹤人員的財產管理人。該財產管理人將代表已失蹤的共同土地使用者辦理土地相關手續。
為限制風險並確保長期權益，共同土地使用者應主動按份額分割土地使用權或分地，確立單獨使用權。
對於土地使用權無法按份額分割、無法分地的情況，民眾在接受轉讓前必須格外謹慎。
尤其需要謹慎，仔細評估共同所有者數量、聯繫可能性，以及土地使用過程中可能產生的風險。
越南中文社
