8人共有的红皮书但只找到7人，如何延长土地使用权期限？

我在头顿（旧）购买了一块农业用地，红皮书共同登记了8人（我和其他7人）。由于是从其中一位共同使用者手中购买土地，并非首次购买者，因此我不完全了解红皮书上共同登记的所有人。

如今土地使用期限已满，我们想办理延长土地使用期限的手续，但有一人无法联系。前往她在红皮书上登记的地址后得知，她已于三年前搬往其他地方。

如果不延长土地使用期限，可能会被国家收回。而延长手续需要所有共同使用者签署文件。如果我们找不到红皮书上共同登记的第8人，该如何延长土地使用期限？（一位读者）

农业用地使用期限届满会被收回吗？

- 胡志明市法律大学讲师、硕士吴嘉煌回答：

实际上，不少案例是通过共同所有权形式（红皮书共同登记多人）转让农业用地使用权的。

在延长土地使用期限时，特别是在有共同使用者无法联系的情况下，行政手续通常会遇到许多困难，引发土地被收回的担忧。

根据2024年《土地法》规定，农业用地是有使用期限的土地（50年或不超过50年，具体取决于土地来源和使用者）。

然而，并非土地使用期限届满时，国家都会以使用期限届满为由收回土地。

根据2024年《土地法》第172条，有两种情况：对于国家在限额内分配给直接从事农业生产的家庭、个人的各类农业用地，如果使用期限届满，可以继续使用土地50年，无需办理延长手续。

但是，如果使用期限届满，土地使用者将无法行使转换、转让、出租、转租、继承、赠与、抵押、以土地使用权出资等权利；也无法接受土地使用权转让、接受赠与（2024年《土地法》第45条第1款d点）。

土地使用者可以提交文件申请在证书上重新确认土地使用期限，不受时间限制。如果不延长，民众仍可继续使用，不会被国家收回。

对于非直接从事农业生产的家庭、个人的农业用地（经济组织、家庭、个人使用国家出租的农业用地等），则必须在最后一年内延长土地使用期限。

申请延长的文件最迟应在期限届满前6个月提交。如果超过上述期限，土地所有者未提交延长申请文件，则不得延长（不可抗力情况除外）。土地使用期限届满后，国家将收回土地且不予土地补偿。

购买有共同红皮书的土地，需向法院起诉寻人

根据2024年《土地法》第27条，一组人拥有共同土地使用权时，有两种情况：

如果土地可以按份额分割给每位成员，每位成员必须办理变更登记或分地手续，为每块土地单独办理红皮书，然后才能行使土地使用者的权利和义务。

如果土地使用权无法按份额分割，则红皮书上共同登记的所有成员必须共同行使权利和义务，或者可以授权一位代表办理。

实际上，购买无法按份额分割的共同红皮书土地的情况，通常很难联系到所有共同使用者。但他们也很难信任他人代表自己处置土地使用权。

因此，在办理任何与土地相关的手续时，只要其中一位共同使用者无法联系，其余所有人都将无法办理。因为土地登记机构不会接收红皮书上共同登记的所有人签名不全的文件。

如果已用尽所有方法仍找不到红皮书上共同登记的另一人，则肯定无法办理土地相关行政手续。土地所有者可以考虑向法院提起诉讼，要求法院发布寻找失踪人员公告，时间在6个月以上。

如果仍无消息，共同土地使用者可以要求法院宣告失踪，并按规定指定失踪人员的财产管理人。该财产管理人将代表已失踪的共同土地使用者办理土地相关手续。

为限制风险并确保长期权益，共同土地使用者应主动按份额分割土地使用权或分地，确立单独使用权。

对于土地使用权无法按份额分割、无法分地的情况，民众在接受转让前必须格外谨慎。

尤其需要谨慎，仔细评估共同所有者数量、联系可能性，以及土地使用过程中可能产生的风险。

（编译：张悦 越南网；审校：Ken；来源：越南中文社）