引導資金流向並不等同於降低房地產成本
為了實現降低房價的目標，國家審計署提議房地產開發商必須提高自有資本比例，減少使用銀行信貸槓桿。這項政策源於一種期望：減少貸款利息將有助於降低產品價格。
然而，在接受《青年報》採訪時，經濟與公共政策專家、胡志明市經濟金融大學的阮維光博士指出，自有資本並不是“免費資金”。
企業的自有資金總是伴隨著機會成本，以及與風險和投資時間相對應的利潤預期。
因此，當企業減少向銀行借款時，貸款利息成本下降，但自有資本成本壓力卻上升，導致項目的總財務成本未必相應下降，從而轉化為對買家更低的售價。
另一方面，房地產項目的財務結構非常多樣。規定自有資本比例最低為15%至20%，並不意味著剩餘80%至85%的資金必須向銀行借款。
企業完全可以根據規定，從合作投資資金、出資或客戶預付款中籌集資金。
根源在於總投入成本和法律手續
房地產市場實際情況顯示，大多數開發商都與銀行合作，推出支持購房者的信貸方案。
然而，許多投資者利用這類貸款資金作為“金融槓桿”進行投機、短線炒作，導致市場扭曲，房價被不合理推高。
在接受《青年報》採訪時，經濟專家認為，房價由多層成本構成：土地使用費、建設成本、基礎設施、稅費義務，尤其是法律手續時間過長導致的資金沉澱風險。當一個項目必須等待多年才能完成法律手續時，無論使用貸款資金還是自有資金，都會產生巨大成本。
胡志明市一位房地產開發商代表認為，要想讓房價更接近民眾收入和實際支付能力，國家必須與企業同行，控制“手續成本”。
“一個項目從申請到獲批，等待時間可能長達數年，這導致初始資金成本上升，因為在此期間企業仍需承擔利息和資金成本。”該代表表示。
此外，土地成本目前在房價中佔比高昂。儘管住房是直接關係社會民生的必需品，但商業住房項目目前仍要承擔多項土地成本和財政義務，卻沒有相應的投入優惠機制。
因此，如果只收緊貸款比例，而沒有解決土地成本和手續進度的根源問題，降低房價的目標將難以實現。
可能對房地產市場供應產生反作用的風險
市場研究機構提出的另一項擔憂是政策對供應的影響。如果以機械化的門檻將自有資本要求提得過高，中小企業將面臨諸多困難，被迫減少項目數量或退出市場。
當企業和項目數量減少時，競爭程度下降，本就稀缺的住房供應將進一步萎縮。根據供需規律，供應減少將使價格水平難以回落，反而無意中限制了民眾擁有住房的機會。
建設部在《房地產經營法（修訂草案）》中仍保留自有資本比例最低為15%（20公頃及以上項目）和20%（20公頃以下項目）的建議。
許多意見認為，與其施加僵化的貸款框架，政策應集中於降低住房建設的總成本、縮短完成手續的時間，併為市場擴大實際供應。
越南中文社
