引导资金流向并不等同于降低房地产成本
为了实现降低房价的目标，国家审计署提议房地产开发商必须提高自有资本比例，减少使用银行信贷杠杆。这项政策源于一种期望：减少贷款利息将有助于降低产品价格。
然而，在接受《青年报》采访时，经济与公共政策专家、胡志明市经济金融大学的阮维光博士指出，自有资本并不是“免费资金”。
企业的自有资金总是伴随着机会成本，以及与风险和投资时间相对应的利润预期。
因此，当企业减少向银行借款时，贷款利息成本下降，但自有资本成本压力却上升，导致项目的总财务成本未必相应下降，从而转化为对买家更低的售价。
另一方面，房地产项目的财务结构非常多样。规定自有资本比例最低为15%至20%，并不意味着剩余80%至85%的资金必须向银行借款。
企业完全可以根据规定，从合作投资资金、出资或客户预付款中筹集资金。
根源在于总投入成本和法律手续
房地产市场实际情况显示，大多数开发商都与银行合作，推出支持购房者的信贷方案。
然而，许多投资者利用这类贷款资金作为“金融杠杆”进行投机、短线炒作，导致市场扭曲，房价被不合理推高。
在接受《青年报》采访时，经济专家认为，房价由多层成本构成：土地使用费、建设成本、基础设施、税费义务，尤其是法律手续时间过长导致的资金沉淀风险。当一个项目必须等待多年才能完成法律手续时，无论使用贷款资金还是自有资金，都会产生巨大成本。
胡志明市一位房地产开发商代表认为，要想让房价更接近民众收入和实际支付能力，国家必须与企业同行，控制“手续成本”。
“一个项目从申请到获批，等待时间可能长达数年，这导致初始资金成本上升，因为在此期间企业仍需承担利息和资金成本。”该代表表示。
此外，土地成本目前在房价中占比高昂。尽管住房是直接关系社会民生的必需品，但商业住房项目目前仍要承担多项土地成本和财政义务，却没有相应的投入优惠机制。
因此，如果只收紧贷款比例，而没有解决土地成本和手续进度的根源问题，降低房价的目标将难以实现。
可能对房地产市场供应产生反作用的风险
市场研究机构提出的另一项担忧是政策对供应的影响。如果以机械化的门槛将自有资本要求提得过高，中小企业将面临诸多困难，被迫减少项目数量或退出市场。
当企业和项目数量减少时，竞争程度下降，本就稀缺的住房供应将进一步萎缩。根据供需规律，供应减少将使价格水平难以回落，反而无意中限制了民众拥有住房的机会。
建设部在《房地产经营法（修订草案）》中仍保留自有资本比例最低为15%（20公顷及以上项目）和20%（20公顷以下项目）的建议。
许多意见认为，与其施加僵化的贷款框架，政策应集中于降低住房建设的总成本、缩短完成手续的时间，并为市场扩大实际供应。
（编译：Eric ；审校：Ken；来源：越南中文社yuenan.com）
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