這些問題是在一場關於房地產行業從短期潛力轉向長期價值的研討會上討論的。該研討會於9月18日至20日在胡志明市舉行的“南龍體驗2026——真實價值房地產展”期間舉辦。
據世邦魏理仕（CBRE）越南執行總監楊翠蓉表示，房地產市場正進入一個新階段：增長不再僅僅由短期價格上漲預期驅動，而是越來越依賴能夠創造價值並支持長期使用的因素。
“這一轉變的驅動因素包括中心區域土地供應日益有限和開發成本高企，同時也反映出基礎設施投資持續推進和城市區域不斷擴展。三環路、四環路、邊瀝—隆城高速公路以及地鐵網絡正在逐步改善城市核心區與周邊地區之間的連通性，”楊翠蓉表示。
根據世邦魏理仕數據，截至7月，原胡志明市約佔住房總供應量的73%，包括公寓和低層住宅；原平陽省佔19%，原同奈省佔5%，原隆安省佔4%。
“然而，新推出的供應顯示出更明顯的向城市核心區以外擴張的趨勢，”楊翠蓉說。
在低層住宅方面，原胡志明市此前約佔新供應量的40%至70%，但從2024年起這一比例降至約20%至40%。
公寓市場也出現了類似轉變。2024年之前，原胡志明市佔該地區新推出公寓供應量的60%至85%。然而自2024年以來，其佔比已降至約20%至50%，新供應越來越多地分佈在原平陽省、同奈省和隆安省。
與此同時，中心區域房價持續上漲，正促使購房者擴大搜索範圍。
據世邦魏理仕數據，2021年至2026年間，胡志明市一手公寓價格平均每年上漲約14%，二手市場價格每年上漲約12%。
對於2026年至2028年期間，世邦魏理仕預測一手價格年增長約11%，二手價格年增長5%至6%。這使住房可負擔性日益成為緊迫問題，尤其是對自住買家而言。
根據batdongsan.com.vn在8月發佈的一項調查，購房者最明顯的變化之一是，他們不再堅持必須住在市中心。
具體而言，69%的受訪者表示，在未來三到五年尋找房產時，會考慮郊區或新興區域。
batdongsan.com.vn高級業務經理同光景表示，選擇郊區並不僅僅是因為價格更便宜。
“買家願意住得離市中心更遠，以換取更大的居住空間、更可負擔的價格以及未來的基礎設施連通性。與以往週期不同，如今郊區的競爭優勢在於人們預期那裡仍有‘發展空間’，並且未來足夠清晰，”同光景說。
調查還發現，消費者認為未來六個月更適合買入和投資，而不是賣出。他們的偏好明顯傾向於法律手續清晰、基礎設施完善、社區成熟的更安全產品。
值得注意的是，72%的自住買家選擇了擁有新基礎設施和良好連通性的區域。
在胡志明市，關注度越來越集中在受益於地鐵開發、行政合併和新興增長中心的區域。與此同時，河內投資者更關注與環路、跨區域基礎設施和城市擴張相關的區域。
這些數據表明，這一轉變並非只發生在開發商一側。購房者也在擴大搜索半徑，以平衡四個因素：價格、居住空間、連通性和生活品質。
因此，郊區的概念也在演變。隨著交通連接改善，地理上遠離市中心並不一定意味著難以到達。相反，土地充足但基礎設施、服務和就業機會不足的區域，可能尚不具備成為新增長極的條件。
因此，住房供應的轉變並不僅僅是向更遠離市中心的地方轉移。關鍵問題是，新供應將在哪裡出現，以及它是否能得到基礎設施、就業、服務和真實住房需求的支持。
長期以來，位置一直被認為是決定房產價值的最重要因素之一。房產越靠近市中心，往往估值越高。然而，隨著城市擴張和跨區域基礎設施發展，‘位置’的概念也在改變。
專家表示，買家現在更關注實際使用價值，以及房產在長期內滿足家庭需求的能力。房屋不再僅以距離市中心的遠近來評估，還要看能否便利地獲得學校、醫療、零售、公園、工作場所和社區空間。
這也是綜合型和混合用途城市發展模式的基礎。在這種模式下，教育、醫療、購物、工作和休閒等基本需求可以在相對較短的出行距離內得到滿足。
越南中文社