这些问题是在一场关于房地产行业从短期潜力转向长期价值的研讨会上讨论的。该研讨会于9月18日至20日在胡志明市举行的“南龙体验2026——真实价值房地产展”期间举办。
据世邦魏理仕（CBRE）越南执行总监杨翠蓉表示，房地产市场正进入一个新阶段：增长不再仅仅由短期价格上涨预期驱动，而是越来越依赖能够创造价值并支持长期使用的因素。
“这一转变的驱动因素包括中心区域土地供应日益有限和开发成本高企，同时也反映出基础设施投资持续推进和城市区域不断扩展。三环路、四环路、边沥—隆城高速公路以及地铁网络正在逐步改善城市核心区与周边地区之间的连通性，”杨翠蓉表示。
根据世邦魏理仕数据，截至7月，原胡志明市约占住房总供应量的73%，包括公寓和低层住宅；原平阳省占19%，原同奈省占5%，原隆安省占4%。
“然而，新推出的供应显示出更明显的向城市核心区以外扩张的趋势，”杨翠蓉说。
在低层住宅方面，原胡志明市此前约占新供应量的40%至70%，但从2024年起这一比例降至约20%至40%。
公寓市场也出现了类似转变。2024年之前，原胡志明市占该地区新推出公寓供应量的60%至85%。然而自2024年以来，其占比已降至约20%至50%，新供应越来越多地分布在原平阳省、同奈省和隆安省。
与此同时，中心区域房价持续上涨，正促使购房者扩大搜索范围。
据世邦魏理仕数据，2021年至2026年间，胡志明市一手公寓价格平均每年上涨约14%，二手市场价格每年上涨约12%。
对于2026年至2028年期间，世邦魏理仕预测一手价格年增长约11%，二手价格年增长5%至6%。这使住房可负担性日益成为紧迫问题，尤其是对自住买家而言。
根据batdongsan.com.vn在8月发布的一项调查，购房者最明显的变化之一是，他们不再坚持必须住在市中心。
具体而言，69%的受访者表示，在未来三到五年寻找房产时，会考虑郊区或新兴区域。
batdongsan.com.vn高级业务经理同光景表示，选择郊区并不仅仅是因为价格更便宜。
“买家愿意住得离市中心更远，以换取更大的居住空间、更可负担的价格以及未来的基础设施连通性。与以往周期不同，如今郊区的竞争优势在于人们预期那里仍有‘发展空间’，并且未来足够清晰，”同光景说。
调查还发现，消费者认为未来六个月更适合买入和投资，而不是卖出。他们的偏好明显倾向于法律手续清晰、基础设施完善、社区成熟的更安全产品。
值得注意的是，72%的自住买家选择了拥有新基础设施和良好连通性的区域。
在胡志明市，关注度越来越集中在受益于地铁开发、行政合并和新兴增长中心的区域。与此同时，河内投资者更关注与环路、跨区域基础设施和城市扩张相关的区域。
这些数据表明，这一转变并非只发生在开发商一侧。购房者也在扩大搜索半径，以平衡四个因素：价格、居住空间、连通性和生活品质。
因此，郊区的概念也在演变。随着交通连接改善，地理上远离市中心并不一定意味着难以到达。相反，土地充足但基础设施、服务和就业机会不足的区域，可能尚不具备成为新增长极的条件。
因此，住房供应的转变并不仅仅是向更远离市中心的地方转移。关键问题是，新供应将在哪里出现，以及它是否能得到基础设施、就业、服务和真实住房需求的支持。
长期以来，位置一直被认为是决定房产价值的最重要因素之一。房产越靠近市中心，往往估值越高。然而，随着城市扩张和跨区域基础设施发展，‘位置’的概念也在改变。
专家表示，买家现在更关注实际使用价值，以及房产在长期内满足家庭需求的能力。房屋不再仅以距离市中心的远近来评估，还要看能否便利地获得学校、医疗、零售、公园、工作场所和社区空间。
这也是综合型和混合用途城市发展模式的基础。在这种模式下，教育、医疗、购物、工作和休闲等基本需求可以在相对较短的出行距离内得到满足。
（编译：张悦；审校：Fang；来源：越南中文社yuenan.com）
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