越南政治局刚发布第04-TB/TW号结论通知，涉及2021-2030年国家土地利用规划调整方案及2050年愿景。
政治局指示政府党委指导农业与环境部党委协调相关机构，紧急总结2022年第18号决议的执行情况，以提出全面修改土地政策的建议，提交三中全会审议并提出意见。
在此基础上，提出修改《土地法》的方案，供国会审议决定。
在与《青年报》的交流中，副教授、博士阮光线，河内法学院理事会副主席，进行了分析并提出了多项建议。
迈向双位数增长目标
* 请问您，为什么我们必须在实施一年多后修改《土地法》？是否因为现行法律未能最大限度地发挥这一资源对发展的作用？
- 当前修改《土地法》首先旨在实现双位数增长目标，同时调整规定以适应两级地方政府背景，并在土地管理中应用技术。
事实上，企业在获取土地方面仍遇到困难，因此必须通过应用人工智能技术处理手续，替代当前的手工方式，来简化、缩短土地划拨和租赁的程序。
其次，需要尽快完善和标准化土地数据库信息，使其达到充分、干净、动态的要求。当土地管理机构未能掌握标准信息和数据时，每个机构的数据不一致，将无法整合和互联，难以统一管理。
例如，各地方可统计行政土地管理数据，但一个人拥有多少块土地、在哪些地方有土地，至今未能整合。
若此人委托他人代名以“规避”的情况，也无法掌握。地籍图、地块边界系统迄今未统一。
第三，确定土地使用费、土地财政义务处于合适水平，支持企业获取土地用于生产。
* 土地回收也是一个热点问题，需要更明确的规定？
- 土地回收问题，必须明确：回收土地服务于社会经济发展，带来共同利益，并推动整个区域发展，国家应采用行政机制来实施。
而企业为了其自身项目回收土地，应通过民事机制进行。
无论我们如何修改《土地法》，补偿款项都必须计算得当，使居民能解决住房问题，这样他们才会愉快地迁往新居所。否则，国家应建立安置住房基金，让他们安心离开旧居。
仍有大量土地和大型项目需要解决
* 除了完善体制，我们还需要做什么才能使土地真正成为增长动力？
- 据农业与环境部统计，截至2025年3月30日，全国共有4489个项目和土地遇到困难、障碍，涉及约198,428公顷土地，项目总投资约3300万亿越南盾。这一数字是2026年公共投资总额的3倍。
截至目前，各部委、中央机构和地方已按权限解决了1151个项目，涉及约52,790公顷土地，项目总投资约804,953万亿越南盾。
为解决这些问题，国会近期通过了2026年第29号决议。这一机制应补充到修改后的法律中，以统一实施。
此外，法律修改还需补充关于省、乡合并及两级地方政府组织后富余国家机关办公楼处理的规定，以释放资源，避免流失浪费。
最后，《土地法》修改必须考虑解决房地产市场住房供需失衡问题。这是一个社会民生问题，以满足广大中等收入和低收入劳动者的住房需求。法律需解决土地储备规划问题，以发展各类住房，平衡市场供需。
3338
这是仍未解决困难和障碍的项目和土地数量，涉及约145,638公顷土地，总投资超过2500万亿越南盾。其中，1814个项目属于地方处理权限，1524个项目属于国会处理权限。
*范德尊先生（EZ房地产投资与发展股份公司总经理）：
收取土地使用费，不要让企业措手不及
企业最关心的问题是土地划拨和土地使用费计算。关于土地划拨，以何种形式进行？例如，一次性支付租金、按年支付租金、一次性支付土地使用费的土地划拨，仍存在障碍。土地使用费计算也很复杂，已有K系数，但一些地方仍按地方惯例额外计算，根据市场信息应用K系数，这通常对企业不利。
在计算土地使用费时，有些地方反复计算。有案例显示，地方已确定项目的土地使用费，但当监察、审计机构介入时，又追加计算土地使用费。
有企业在兴安省开展项目，项目已完工近十年，已向地方缴纳土地使用费，并拿到红皮书，居民已建房入住，但监察结论公布后，仍被重新计算项目的土地使用费，额外产生数百亿越南盾。
本次修法需解决土地划拨和土地使用费计算中的障碍，为民众和企业创造便利，最大限度发挥土地使用效率。同时，应有合适的土地划拨支持机制，而不是让企业自行协商。
*范文顺博士（胡志明市资源环境经济研究所所长）：
避免地价成为负担
根据现行规定，K系数乘以地价表用于计算土地补偿款、安置地土地使用费，以及土地划拨、租赁时的土地使用费和租金等。
额外计算K系数，对土地被国家收回的居民有利，但会增加其他土地使用者需支付的土地费用。其中，计算税费的地价大幅上涨，直接导致居民在办理用途转换手续时面临沉重财务压力，房地产企业投入成本飙升，推高住房售价。
对于家庭和个人，土地使用权转让、用途转换或新发红皮书时的土地使用费、个人所得税、登记费将大幅增加。许多家庭，尤其是都市或近郊地区，无力缴纳土地使用费，农村地区居民也面临困难。
对于企业和经济而言，实施房地产项目时成本将增加。因为若K系数过高，将大幅增加开发商需向国家缴纳的场地清理费、土地使用费。开发商将这部分成本转嫁到房价上，使房价持续远超购房能力，加剧社会不平等，并使劳动者更难获得住房。
此外，生产场地租金、工业区集群租赁费或经营场地费上涨，将推高产品和服务成本，造成通胀压力，降低经济竞争力。
为使地价不成为负担，确保刺激生产、经济增长，亟需修改和完善《土地法》，规定灵活应用K系数的方法。修改后的《土地法》应将K系数变为有效调节地价的工具，从而调节、刺激符合各地各时期实际情况的增长。
（编译：Cici ；审校：Alex；来源：越南中文社yuenan.com）
原创文章，作者：越南中文社，如若转载，请注明出处：https://yuenan.com/news-117791/
