8月22日，房地产并购论坛在河内举行，主题为“解锁资本—重组项目—释放交易价值”。
与会专家表示，越南房地产市场正进入一个更加务实且充满挑战的新阶段。轻松赚钱和投机跟风投资的时代已基本结束。随着市场全面整合加速，并购（M&A）不再仅仅是短期解决方案，而是演变为一种战略重组工具，要求买卖双方具备专业知识、理性决策和长远眼光。
丹科地产总经理范辉忠孝将企业比作生命体。
范辉忠孝表示：“越南企业最常见的错误之一是，只有在问题变得严重、现金流完全受限、企业挣扎求生时才考虑并购。那时，并购谈判会使企业陷入被动，导致其价值被迫压低至折价水平。并购应提前规划，并应在企业的预期寿命超出企业主愿意投入的时间时开始考虑。”
范辉忠孝建议越南企业应借鉴外国公司如何筹备并购交易。
他说：“在我们的公司董事会中，面对并购决策时经常出现分歧。这种不一致削弱了谈判能力。相比之下，外国公司的章程明确规定了谁拥有最终决策权以及允许哪些谈判参数以达成最佳结果。”
范辉忠孝将等到企业变得虚弱才进行并购比作只有病情严重后才求医，此时成本极高。
他说：“如果我们像日常保健品一样使用并购，并提前制定合适的策略，成本将低得多，企业价值也能最大化。企业还需要明确区分出售股权和转让实际管理控制权。一家公司可以出售60%的股份，同时保留关键权力，如控制公司印章或批准支出；相反，也可能出售40%的股份，同时转让重大决策权。”
绿土北部房地产公司副总经理阮志义表示同意，并分享了在越南经营16年房地产业务、经历两个重要市场周期的实践经验。
他说，基于承诺销售项目或由情绪和跟风行为驱动的投资决策的时代已经结束。
阮志义表示：“我将这一时期定义为市场的成熟期。将不再有基于承诺的房地产、跟风式房地产投资或情绪化决策。相反，这是企业做出更专业决策的机会。即使在这些挑战中，真正的投资者仍在早期阶段做出决策。现在就需要采用并购视角，而不是等到企业变得虚弱、失败或陷入危机后才采取行动。”
他补充道：“如今，许多开发商因无法区分产品与具有商业价值的资产而失败。有些人盖了一栋楼并卖掉了所有公寓，但仍然遭受重大损失，因为他们还得处理无法盈利的商业裙楼。现在是顾问和并购专业人士放下情绪、在建议中注入更多理性来识别资产真正价值的时候了。”
河内房地产俱乐部副主席阮世叶表示，房地产市场的彻底转变本质上是一个必要的重组过程。
他说：“在经过一段时间过热增长后，由于金融杠杆和投机情绪，几乎任何投资都能产生回报，如今聪明资本正变得更加集中，流向真正为社会创造剩余价值的领域。”
他指出，中心的概念很宽泛，包括主要城市中心和旅游枢纽，如广宁、岘港、芽庄和富国岛，以及工业中心如潘舍和黄和。
阮世叶说：“如果投资者今天缺乏知识和专业能力，他们将立即失败，而且可能是永久性的，这与过去不同。”
阮世叶强调，越南企业以中小企业为主，因此并购很可能发生。
他说：“一方可能擅长项目开发和法律事务，而另一方可能更有资本渠道，为建设和运营提供资金。这样双方才能共赢。越南正处于黄金人口时期和快速城市化进程中。尽管外国资本规模庞大，但实际上仍与侨汇规模相当。最重要的是，政府政策需要消除现有的瓶颈并释放资源。”
（编译：李程；审校：Fang；来源：越南中文社yuenan.com）
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