當時，一個多年來默默無聞的房地產細分市場正走向新投資浪潮的前線，那就是數據中心。最明顯的是，房地產服務公司JLL最近發佈的報告顯示，全球數據中心基礎設施規模可能翻倍，從目前的約103吉瓦增加到2030年的200吉瓦。
未來五年，世界預計將投入約3萬億美元用於這一基礎設施。僅2024年至2026年階段，估計約為1萬億美元。
鉅額投資和越南的空白
值得注意的是，如果以前數據中心主要服務於存儲和傳統雲計算，那麼到2030年，與人工智能相關的工作負載可能佔全球總容量的一半。數字基礎設施因此成為經濟的“新支柱”。
在這一圖景中，JLL認為越南正處於相對較低的起點。JLL 2025年的數據顯示，河內和胡志明市的總運營容量僅約60兆瓦。
這個數字被認為相當有限，顯著低於該地區其他城市，如雅加達（250兆瓦）、吉隆坡（149兆瓦）或曼谷（72兆瓦）。越南距離新加坡（1,198兆瓦）或上海（2,093兆瓦）等大型中心還有相當遠的距離。
JLL代表認為，如果按經濟規模的比例（兆瓦）來看，河內和胡志明市仍處於低水平，反映了在企業日益加強基礎設施外包和向雲計算轉型的背景下，發展潛力巨大。
目前市場主要由國內企業運營，如越南郵電集團、Viettel IDC、FPT電信和CMC電信，標準為Tier III/Tier III+。規模雖小，但需求正快速增長，來自金融、電子商務、在線遊戲到數字內容平臺等領域。
JLL越南總經理黎氏玄莊女士認為，人工智能已不再是趨勢，而成為一種關鍵基礎設施。電力、數據和執行速度將決定哪些地區獲得優勢。越南在接下來的階段有許多機會。
故事不僅僅是建造更多服務器機房，而是設計足夠“承載”人工智能的基礎設施，其中電力密度可能比傳統模型高出許多倍，租金也顯著更高。
市場已開始記錄數百兆瓦規模的項目。Viettel IDC在胡志明市新富中的一個數據中心設計容量為140兆瓦。京北城市發展控股公司與AIC和VietinBank合作，開發一個近20億美元的項目，預計IT負載容量為200兆瓦。
同時，CMC集團投資超大規模數據中心，計劃擴展到120兆瓦，總投資超過2.5億美元。2023年至2028年期間，一些東南亞國家的數據中心容量預計以年複合增長率22-38%的速度增長（根據JLL）。隨著基礎條件的改善，越南很可能遵循這一軌跡。
這些數字表明，遊戲已超越試驗規模。數據中心不再是輔助基礎設施，而成為核心資產，吸引靈活的資本結構和國際合資企業。
跑道的三個“瓶頸”
JLL全球數據中心研究總監Andrew Batson表示，已記錄到全新一代數據中心基礎設施的出現，其中服務於人工智能培訓的設施要求電力密度高出10倍，租金比傳統數據中心高出60%。
不僅在經濟學角度，人工智能還成為國家戰略問題，推動許多國家建設主權基礎設施，為2030年高達80億美元的投資機會打開大門。
此外，人工智能芯片收入預計在未來五年內從全球半導體市場的20%增加到50%，其中定製設計的硅材料約佔15%，得益於超大規模企業自行開發的處理器的發展。
從長遠來看，新技術如神經形態計算系統，允許以卓越的能源效率進行推理處理，預計將有助於減輕基礎設施壓力，並提高數據中心的可持續性。
專家還認為，數據中心需求的增加還由於年輕人口、智能手機高使用率以及來自社交媒體、點播視頻、電子商務、在線遊戲的大量數據消耗。
企業，尤其是在金融、科技和服務領域，加速數字化轉型，增加了大數據處理、物聯網連接以及從本地基礎設施轉向外包的需求。
在技術方面，服務於人工智能培訓的設施需要更高的電力密度，租金可能比傳統數據中心高出約60%，某些配置要求電力密度高出約10倍。
當推理需求預計在2027年超過培訓時，靠近數據生成點的數據中心位置將優先考慮，以減少延遲和連接成本。
然而，為了迎接數十億美元的資金流，專家認為越南需要解決三個關鍵問題：電力、土地和連接。
越南的商業電力成本在該地區具有競爭力。同時，來自水電、風能、太陽能的可再生能源比例顯著，符合租戶的環境目標。
在電力方面，電力規劃8設定了將總電源容量提升到約155吉瓦的目標，同時開放直接電力交易機制。這對要求穩定、長期且可再生能源比例高的電力來源的數據中心投資者來說，是重要因素。
在土地方面，數據中心通常位於靠近大城市的工業園區或高科技園區。由於特殊基礎設施要求，這一細分市場的土地價格可能比普通工業用地高出30-50%。
在連接方面，現有海底電纜系統以及未來五年內計劃新增的線路將起決定性作用。對於人工智能，延遲不僅是技術因素，還是競爭優勢。
法律框架也在逐步開放，新規定允許在數據中心和雲計算服務中100%外資所有權。但從電力連接程序、設備進口到人力資源開發的實際實施將決定突破速度。
根據JLL，到2030年，數據中心集群很可能首先在胡志明市-同奈軸線和河內-和樂形成，然後擴展到靠近工業園區和大型居民區的衛星點，以降低成本和延遲。
如果住宅房地產曾經是信貸週期的故事，那麼數據中心房地產則與技術週期相關。當人工智能成為像電和水一樣的基礎設施時，哪個國家儘早準備電力、土地儲備和連接的“跑道”，哪個國家就能迎接投資資金的航班。越南正擁有這個機會，問題是速度。
越南中文社
