許多農業用地、單獨地塊在分割後，被分塊出售，搖身一變成為遍地開賣的“項目”。這種做法給買家帶來法律後果，也影響規劃。
那麼，如何管理這種以分割地塊為掩護的賣地行為？
靠“分塊賣地”借“分割地塊”之名活得滋潤
近日，胡志明市房地產協會提議擴大《房地產經營法》的調整範圍，以涵蓋不屬於房地產項目的已有技術基礎設施土地使用權的轉讓、出租和轉租活動。
根據2024年《土地法》，土地使用者若滿足規定的原則和條件，可進行分割、合併地塊。分割成功後，符合條件的地塊可繼續在市場上自由轉讓。
然而，現實中普遍存在一種現象：越來越多的土地交易源於收購土地、申請分割地塊、改變土地用途，然後出售給有需求的人。
胡志明市房地產協會（HoREA）主席黎黃洲（Lê Hoàng Châu）在與《青年報》（Tuổi Trẻ）討論這一現狀時指出，許多個人在土地使用權證上署名的背後，實際上是一群個人或組織暗中收購、分割地塊，製造大量地塊投放市場。
當項目外的分塊賣地活動大規模進行，卻不被認定為房地產經營活動時，最大的風險將落到客戶身上。
此時買家只能“自救”，自行核查一系列複雜因素：土地來源、規劃、使用目的、技術基礎設施，以及實際能否獲得建設許可。
需要“收緊”分塊賣地項目
目前一個主要瓶頸在於法律的調整範圍。2023年《房地產經營法》第1條第2款明確規定，該法不調整組織、個人轉讓、出租、轉租不屬於房地產項目中投資方經營已有技術基礎設施土地使用權的情形。
與此同時，對於項目內的土地，《房地產經營法》第28條又設立了一套嚴格的條件。投資方只有在滿足法定全部條件且交易必須通過規範合同時，才能將已有技術基礎設施的土地使用權轉讓給個人自建住房。
這種一邊收緊、一邊放鬆的狀況，無意中為那些並非正規項目、但實質上通過分割地塊機制進行分塊賣地的地塊，製造了巨大的管理空白。
胡志明市一家房地產投資商代表向《青年報》表示，做正規項目的企業必須花費大量時間完善法律手續、繳納土地使用費、系統投資技術和社會基礎設施，之後才有資格開售。
而與此同時，許多個人收購幾塊地，簡單鋪條碎石路，然後以更低價格分塊賣地，卻不受《房地產經營法》規定的約束。
這不僅造成商業環境不平等，還給城市規劃留下巨大隱患。如果將項目外土地納入單獨的管理框架，並明確基礎設施條件，市場將更加透明和公平。”
將分塊賣地經營活動納入規範
面對許多人通過收購土地然後分割地塊進行房地產經營活動的現狀，HoREA 提議擴大修訂後的《房地產經營法》的調整範圍，涵蓋不屬於房地產項目的已有技術基礎設施土地使用權的轉讓、出租活動。
該協會的觀點是，需要正確識別這一活動的商業本質，以便讓賣方承擔相應的法律責任。
黎黃洲建議，將《房地產經營法》（修訂草案）第四章設計為兩個獨立的規定組。第一組是房地產項目中已有技術基礎設施土地使用權的經營。另一組是不屬於房地產項目的已有技術基礎設施土地使用權的經營。
這種分流處理方式有助於明確區分兩種法律性質不同的交易類型，避免機械地將大型項目的標準套用於所有土地交易。
越南中文社
