越南國會正在審議《房地產經營法（修訂）》草案，其中提出把購房合同價值5%的尾款交由信貸機構賬戶管理。按照草案安排，這筆錢只有在購房者取得權屬證書，或購房者同意自行辦理申請手續後，才會轉給開發商。
這一安排並非首次提出尾款留存。現行2023年《房地產經營法》第25條第3款已規定，在購房者、租購方尚未取得權屬證書時，賣方不得收取超過合同價值95%的款項，餘款待主管部門發證後支付。草案的新內容在於管理方式：第20條要求這5%轉入信貸機構賬戶，購房者可享有由此產生的利息。
民智報刊登的胡志明市律師團律師黃霞（Hoàng Hà）在分析中認為，預先鎖定最後一筆付款，有助於減少開發商完成義務後購房者故意拖延付款的情況，也在辦證過程中保留一道保障。但她同時指出，評估一項保護購房者的政策，不能只看這5%是否安全，還要看此前已支付的95%如何受到保護。
文章指出，期房交易的風險往往在早期就出現。購房者在工程仍在施工時開始付款，隨後按進度繼續支付，而項目能否完成取決於開發商的財務能力、施工組織能力和法律義務履行情況。若項目進度拖延、開發商失去財務能力或出現嚴重法律障礙，購房者的大部分資金可能已投入建設和投資過程，此時即便5%被安全保管，也難以彌補已付款項相關的損失。
文章還區分工程完工與具備發證法律條件。一套公寓可能已經交付、購房者已經入住，但項目仍有土地方面的財務義務或法律障礙待處理。在這種情況下，凍結最後5%不能替代開發商的責任，也無法自行消除導致權屬證書未獲簽發的障礙。問題在於購房者已履行幾乎全部付款義務，交易最終結果卻取決於他們無法自行決定的事項。
文章梳理現行法律已有的防風險機制：2023年《房地產經營法》第24條規定期房入市條件，第25條控制付款進度，第26條設立銀行擔保機制，在開發商未按承諾交房時對其財務義務提供擔保，購房者可選擇是否要求擔保。作者認為，獲准銷售、限制收款、交房擔保和辦證責任屬於保障範圍不同的機制，不能因為存在某一機制就認為其餘風險已被控制。
作者建議修法時通盤檢視購房款從籌集到使用的全過程：確保開發商真正滿足法定條件才能收款；公開並可核查項目法律信息，特別是財務義務、抵押狀況和可能影響購房者權利的法律限制；加強對預收款使用的監控，並配套監督、發現違規和追責機制；明確因開發商原因導致辦證遲延時的責任。
就5%本身，文章提出草案還需明確賬戶管理機制、放款條件、信貸機構責任，以及合同被終止或發生爭議時的處理方案。作者認為，錢存在銀行並不當然意味著相關法律風險已經消除，保護購房者應從第一筆資金被籌集時開始，而不是等到只剩5%未付。
越南中文社
