越南修訂《土地法》草案擬以“地價表乘以地價調整係數（K係數）”作為計算土地財政義務的主要依據，取代此前逐塊土地、逐個項目的具體地價核定。越南房地產經紀協會（VARS）指出，這一機制能否奏效，很大程度取決於K係數如何制定；若缺乏關於確定依據、複核週期、審定權限與責任的明確規定，原有堵點可能從具體地價核定環節轉移到地價表和係數的編制環節。
VARS下屬的越南房地產市場評估研究所對22個已公佈2026年K係數的地方進行考察後發現，各地適用方式並不統一：約三分之一的地方對所有區域統一採用係數1，其餘地方則按規劃等因素分檔。河內的規劃係數最高可達1.45，胡志明市為1.7，而這僅是分項係數，尚未計入市場波動等因素，最終K係數還可能隨計算方法上升。VARS認為，地方差異可能源於各自房地產市場特點，但若缺少統一、公開的標準，K係數的確定容易依賴行政決定，企業和居民都難以預先測算成本。
在財政影響方面，VARS估算，若採用地價表乘以K係數的方法，一個項目的土地使用費可能比此前算法增加2至2.6倍，規模較大的用地項目財務安排受影響更明顯，企業需重算總投資、融資方案與推進節奏；需要變更土地用途或完善土地使用權確認手續的家庭，也可能面臨更高的資金準備壓力。
VARS建議在法津中確立K係數的構建原則，將其定義為市場價格與地價表中對應地價之比，依據交易數據、拍賣結果等可核查信息確定，並每年複核、公開地價表與K係數；可研究以20%的波動幅度作為啟動調整審查的門檻，對增加財政義務的變動至少提前6個月通知。該會還提出設置過渡安排，研究分期繳納機制，國家收回土地時補償不低於批准補償方案時按地價表與K係數確定地價的100%，並認為大型項目、填海項目、混合用地項目或交易數據不足地區仍應保留具體地價核定方法，同時建立獨立審定機制並定期公佈地價表與K係數同市場實際走勢的匹配評估指標。
越南中文社
