越南2026年3月16日發佈的第44/2026/VBHN-VPQH號土地法統一文本，在第135條中集中規定了土地使用權證及地上附著物所有權證的核發與換髮規則。該條款明確，當實測面積與已發證件所載面積不一致時，若地塊邊界未發生變化且與相鄰土地使用人不存在爭議，核發或換髮證件時按實測數據確定面積。
對於無證件土地，統一文本將相鄰關係作為關鍵條件。條款規定，若實測面積多於此前土地權屬證件或已發證件所載面積，且重新測量後地塊邊界發生變化，多出的面積部分可獲考慮核發證件；若已發證件所載位置不準確，則對證件進行核查並換髮。上述情形均以與相鄰土地使用人無爭議為前提。
統一文本還列明瞭證件核發的其他程序性要求。證件須在土地使用人完成法定財務義務後核發；屬於無需履行、獲免或獲記欠財務義務情形的，則在主管部門確認後核發。按年支付地租的租地情形，須在主管部門作出出租決定並簽訂租地合同後核發。
在共有和家庭戶情形下，統一文本規定，多人為共同使用權人或地上附著物共有人時，原則上每人核發一本證件，經共有人要求可合併核發一本並交代表持有。夫妻共同財產須在證件上記載雙方姓名，除非夫妻約定由一人代表署名；此前僅記載一方的，可應要求換髮為記載雙方姓名。家庭戶共用地塊則核發一本證件，記載全部共有成員姓名並交代表持有，成員身份由各成員自行協商並承擔法律責任。
統一文本同時規定，土地使用人將土地使用權贈與國家、社區用於公共工程或按規劃拓寬交通，或用於建設情義房、團結房等情形時，國家負責安排測量、地籍檔案調整更新及核發證件的經費，土地使用人無需承擔該費用。證件核發、住宅用地面積重新確定以及已發證件的更正、收回和註銷等細則，由政府另行規定。
越南中文社
