在2000年代，根據國家要求，胡志明市的生產設施已搬遷到郊區，以避免環境汙染，並將市中心土地用於城市和服務。許多人將工廠搬遷到他們在郊區的自有土地上。
但由於沒有1/2000的詳細建設規劃，且不適合作為工廠用地，居民必須將土地交還給國家，然後以每年支付短期5-10年合同的方式租回這塊土地。
然而，當租賃合同到期或企業希望終止土地租賃合同並重新發放紅皮書時，卻遇到困難。
典型情況是，Cường先生購買了平政縣（舊）的2塊農業用地，面積為5,930平方米，用於搬遷工廠。2006年，他將這塊土地納入他擁有的公司，申請將使用目的轉為生產經營用地。
然而，由於該土地屬於現有居民區改造規劃，沒有1/2000的詳細建設規劃，職能部門決定讓該公司短期租賃10年（2010-2020年），租賃面積為5,150平方米用於建設工廠，剩餘的780平方米屬於運河保護走廊，因此保持農業用地。
2017年，由於租賃期即將結束，公司希望續租，但該土地現屬於城市住宅規劃，無法續租，因此公司辦理手續將土地歸還給Cường先生個人。
在此期間，他多次提交文件，建議解決土地租賃續期、土地使用目的變更或根據現狀或初始狀態重新發放紅皮書，以便在租賃期滿後繼續使用。
然而，直到2024年，他才將4,800平方米轉為住宅用地，但必須支付100%的土地使用費，且不能扣除農業用地價值。剩餘的350平方米生產經營用地無法轉為住宅用地，但他也無法獲得紅皮書，並被迫每年支付土地租賃費續租。
類似地，Phương女士也繼承了土地，並將土地交給胡志明市以每年支付的方式租回，用於建設工廠。
2018年，公司將土地上的資產轉讓給Phương女士，並將土地交還給她繼續使用，但根據規定，Phương女士只能繼續租賃土地至2020年剩餘時間。
在過去幾年中，Phương女士已要求重新發放舊的土地證，但至今仍無法律規定允許重新發放，使她陷入困境。
“我無法將土地轉為住宅用地，因為無法支付過高的變更使用目的費用，但當經營困難時，想終止租賃合同以減少土地租賃成本並重新獲得使用權時，也不被允許。如果被迫長期續租土地，不知道要到何時”，Phương女士說。
需要克服法律規定的不便
據專家稱，第103號法令目前尚未明確區分私人來源的每年支付租賃土地和國家公共租賃土地。由於沒有這種區分，當轉為住宅用地時，這兩種土地都必須根據變更使用目的時的土地價格（土地價值為0）支付100%的住宅土地使用費。
結果，土地使用者必須支付比其他農業用地高得多的土地使用費，因為無法計算土地使用者實際購買土地所支付的土地價值。
現行法律尚無機制允許居民在終止土地租賃合同時根據現狀或租賃前狀態重新發放紅皮書。法律也沒有規定在這種情況下收回土地，因此在租賃合同結束時為居民和企業發放紅皮書方面造成許多不便。
胡志明市律師協會的Trần Minh Cường律師認為，需要修訂和補充第103號法令，關於每年支付租賃土地的變更使用目的費用，對於由家庭、個人繼承或自建來源的土地，而非國家公共租賃土地，當轉為住宅用地時，土地使用費應按變更使用目的時的非農生產經營用地或農業用地計算，不適用100%的住宅土地價格。
此外，這些情況應有權在不再需要時提前終止租賃合同，並根據現狀或租賃前的土地類型重新發放紅皮書。
越南中文社
