越南房地產企業債券在2026年四季度迎來集中到期。S&I Rating統計顯示，四季度企業債券到期總額約93萬億越南盾，為全年最高；其中房地產行業約46.9萬億越南盾，接近全市場到期規模的一半。該機構認為，後續新發行不僅用於新項目，也將服務於現有債務重組。

與到期壓力並存的是較高的發行成本。VIS Rating數據顯示，10月房地產債券平均票面利率為12.5%/年，銀行債券為8.7%/年。當月Vinhomes發行2000億越南盾三年期債券，首期利率12.5%/年。10月企業債券新發行總額約31萬億越南盾，環比下降59%，銀行佔83%，房地產僅佔6%，私募發行佔94%。

存量方面，截至10月底，居民房地產債券餘額約469萬億越南盾，僅次於銀行的704萬億越南盾。二級市場上，Vinhomes債券交易額最高，達296.85億越南盾，Vietjet為112.16億越南盾，Hưng Phát Invest Hà Nội為104.58億越南盾，Hưng Long為100.86億越南盾。居民房地產逾期債券的估計回收率為59.3%，高於能源、旅遊度假和建築等行業。

未來償付壓力仍在上升。VIS Rating稱，未來12個月將有約235萬億越南盾債券到期，較一年前增加66萬億越南盾；最近12個月逾期率小幅降至0.20%。10月，該機構記錄到世紀房地產投資與發展股份公司一筆新本金逾期，逾期發生時存續本金為620億越南盾。

S&I Rating指出，經濟體中長期資金需求正在上升，服務於房地產、城市區、交通基礎設施、能源和工業項目，企業債券繼續被期待為重要融資渠道。但國內和國際利率仍處高位，通脹預期存在風險，國際政府債券收益率居高不下，可能使利率水平至少在2027年上半年維持高位，增加發行企業尤其是高槓杆或大額籌資企業的資金成本。