越南房地产企业债券在2026年四季度迎来集中到期。S&I Rating统计显示，四季度企业债券到期总额约93万亿越南盾，为全年最高；其中房地产行业约46.9万亿越南盾，接近全市场到期规模的一半。该机构认为，后续新发行不仅用于新项目，也将服务于现有债务重组。

与到期压力并存的是较高的发行成本。VIS Rating数据显示，10月房地产债券平均票面利率为12.5%/年，银行债券为8.7%/年。当月Vinhomes发行2000亿越南盾三年期债券，首期利率12.5%/年。10月企业债券新发行总额约31万亿越南盾，环比下降59%，银行占83%，房地产仅占6%，私募发行占94%。

存量方面，截至10月底，居民房地产债券余额约469万亿越南盾，仅次于银行的704万亿越南盾。二级市场上，Vinhomes债券交易额最高，达296.85亿越南盾，Vietjet为112.16亿越南盾，Hưng Phát Invest Hà Nội为104.58亿越南盾，Hưng Long为100.86亿越南盾。居民房地产逾期债券的估计回收率为59.3%，高于能源、旅游度假和建筑等行业。

未来偿付压力仍在上升。VIS Rating称，未来12个月将有约235万亿越南盾债券到期，较一年前增加66万亿越南盾；最近12个月逾期率小幅降至0.20%。10月，该机构记录到世纪房地产投资与发展股份公司一笔新本金逾期，逾期发生时存续本金为620亿越南盾。

S&I Rating指出，经济体中长期资金需求正在上升，服务于房地产、城市区、交通基础设施、能源和工业项目，企业债券继续被期待为重要融资渠道。但国内和国际利率仍处高位，通胀预期存在风险，国际政府债券收益率居高不下，可能使利率水平至少在2027年上半年维持高位，增加发行企业尤其是高杠杆或大额筹资企业的资金成本。