房地產專家認為這是當前土地法修訂中的合理方向，但除了降低土地成本外，住房項目要想降低房價，必須解決數千個停滯項目的障礙以增加住房供應。
土地成本佔住房項目總投資的15-30%，在中心區域，土地成本甚至佔住房建設投資的50%。自2024年土地法實施以來，由於地方政府執行接近市場的地價表政策，住房項目的土地成本呈上升趨勢。
與《青年報》交流時，越南承包商協會主席阮國協表示，如果繼續使用當前的地價表，地價會追趕房價。現在，我們修訂法律，改為制定5年地價表並附帶地價調整係數，將能控制住房項目的輸入地價。
這滿足了市場和所有土地使用者的期望。從國家層面，也能控制生產經營的輸入因素。
“將年度地價表改為5年地價表的修訂非常合理，如果不改變，各省無法每年制定接近市場的地價表。每年更改一次地價表是做不到的”，阮協強調。
胡志明市房地產協會主席黎黃洲表示，每年發佈地價表的機制已使國家機器處理大量工作，非常辛苦。發佈5年地價表將更適合當前兩級地方政府的行政能力。
此外，國家還可以使用地價調整係數來調節房地產市場。2024年土地法實施一年多來，也顯示出需要修訂的缺陷和不足。在這次修訂草案中，地價調整係數不止一個。
“將會有多個地價調整係數，在必要時，國家管理機構會發布適用於每個項目的調整係數。以前，在實施2013年土地法時，胡志明市平均每年發佈約30個關於地價調整係數的決定”，黎洲說。
一些專家認為，土地成本是否降低仍需等待地方政府發佈土地使用係數。目前，政府需要發佈具體法令，指導如何發佈土地使用係數和土地使用收入比例，這至關重要。
除了控制住房項目的輸入土地成本外，據黎洲說，必須增加住房供應才能降低房價，因為房價高主要是由於供需關係。供應少、短缺導致房價高。要增加住房供應，必須迅速解決約3000個因法律障礙而停滯的項目。當供應增加時，就不會再有哄抬價格的情況。
“房價過高部分是因為我們因數千個項目遇到法律障礙導致住房供應不足而自找麻煩。現在如果解決這些項目的法律障礙，就能增加住房供應，那時市場會自動平衡，房價會降溫”，黎洲補充道。
經濟學家武廷映博士認為，如果堅持將地價定在接近市場價格的觀點，永遠無法根本解決問題。相反，需要確認地價定價必須遵循市場機制，同時建立一個客觀、透明、專業的地價定價市場。
武映建議完全取消已引起許多問題的地價框架和地價表。取而代之的是，只保留由有權機構在交地、租地時或通過土地使用權拍賣結果決定的具體地價。對於作為財政義務依據的地價（稅、費、土地使用費、地租），需要通過按區域、按用途的批量定價機制來確定。
“地價管理分散在多個法律中，從價格法、土地法到資產拍賣法，導致重疊和不一致。只有確保一致性、協調性，並特別在定價中徹底遵循市場原則，我們才能建立一個透明、有效的法律框架，滿足發展需求”，武映建議。
根據土地法修訂草案，國家決定初級地價。對於二級土地市場，國家將通過稅收、信貸、規劃和土地使用計劃來調節。通過這次修訂，初級市場的地價將不再追隨二級市場的交易價格，相反，國家將控制市場。
越南承包商協會主席阮國協認為，土地使用費是許多房地產投資企業的生死問題。實際上，在河內的同一個住房項目，從第一次交地決定到第二次交地決定，地價上漲了20%，並在第三次交地時繼續上漲20%。
“每次交地，價格都上漲，導致企業成本不合理增加。這是最大的問題”，阮協強調。
越南中文社
