河內法律大學副校長兼經濟法系主任阮光順副教授在與《青年報》就房地產交易中心和土地使用權（統稱為房地產交易平臺）模式進行交流時發表了上述意見，該模式正在由建設部提議。
* 先生，您如何看待在各地試點建立由國家管理、集中運營的房地產和土地使用權交易中心的提議？
– 由國家管理的交易中心將成為各地統一房地產市場的管理樞紐。這些中心就像數據輸入門戶，使國家能夠監督每一筆房地產交易，掌握市場的真實信息，從而制定適當的市場調控措施，限制市場上的哄抬價格行為。
但這是試點階段，如果我們要求100%的地方都必須建立中心，強制所有房地產和土地使用權交易都必須通過中心，則有些勉強。
房地產交易是公民的民事權利，他們有權選擇交易形式。只有在交易完成後，公民才需要到國家管理機構辦理過戶手續，我們才能要求他們通過中心進行。
對於銷售國家投資的房地產產品的情況，可以要求組織和個人必須在中心進行交易。而對於擁有獨立住房的公民，他們出售時，應允許他們選擇通過私人平臺或國家交易中心進行。
如果國家交易中心真正高效運作，收費水平比私人交易平臺低一半，帶來實際利益，那麼公民肯定會選擇通過這裡進行交易。需要避免行政命令的強制，要求所有房地產和土地使用權交易都必須通過中心，因為本質上這些是民事交易。
* 對於由國家管理、互聯互通、集成同時處理多個手續的房地產和土地使用權交易中心模式，您是否期望市場會更加透明？
– 需要認識到，這個交易中心並不取代其他機構，如土地登記辦公室、稅務機關、合同公證單位，而是多個機構在解決公民行政手續方面的協調。
因此，公民通過這個中心進行房地產和土地使用權交易必須快速、方便、專業、手續簡單、高效，且交易費用必須低。為此，必須推動人工智能在解決公民手續方面的應用。
如果這個中心能夠像中國一些城市那樣，在交易後3天內發放紅皮書，費用僅為通過私人平臺交易的一半，那就太好了，公民肯定會主動前來。
* 您認為，未來建立和運營一個由國家管理的集中、互聯互通的交易中心會遇到哪些困難？
– 目前，土地數據庫系統由農業與環境部管理，住房和房地產市場數據由建設部管理，而人口數據則由公安部管理。
要通過房地產和土地使用權交易中心實現手續互聯互通，首先必須將三個部的數據互聯互通，統一管理，並採取措施保護財產信息安全。土地和住房是公民的私有財產，根據《民法典》，公民有權對財產保密。
* 鄧雄武教授（原資源與環境部副部長，現為農業與環境部）：
“必須統一土地和住房管理樞紐，才容易實施”
建設部提議建立由國家設立的房地產和土地使用權交易中心模式，符合2008年修訂和補充與基本建設相關法律的精神。
這個想法多年前就已萌芽，並交由省級土地登記辦公室實施。但過去一段時間，省級土地登記辦公室尚未完成土地和與土地相連財產（包括住房）的管理任務。
現在我們提議建立房地產和土地使用權交易中心，就需要與省級土地登記辦公室模式合併，以統一一個管理樞紐，而不應重疊，管理不一致。
當前背景下，需要考慮將土地和住房管理合併到一個機構、一個樞紐。現在不應再將服務於農業生產土地視為主要；土地資源必須服務於經濟發展的整體，主要服務於非農經濟發展。因此，必須重構土地、住房、房地產的管理體制。
* 范氏嫻女士（胡志明市）：
有國家平臺，公民對法律放心
我認為，當國家建立正規平臺和交易中心繫統時，將幫助公民購買房地產確保符合法律規定的程序和手續，避免低價申報逃稅或通過管理機構的私下交易。特別是對於不熟悉法律手續或從其他省市到當地交易的公民，這個平臺將讓他們對房地產的法律性和真實性更加放心，並獲得土地使用權和住房所有權過戶支持。
哪些房地產將通過平臺交易？
根據建設部的提議，各省市人民委員會出面在當地試點建立房地產和土地使用權交易中心。試點時間為2026年至2027年兩年。
在國家設立的交易中心進行的房地產類型包括：現有住房、未來形成的住房、項目中已具備基礎設施的土地使用權、已編碼、識別的住宅用地使用權。在交易中心進行的交易類型包括買賣、轉讓、租賃購買。
房地產和土地使用權交易中心是省級人民委員會下屬的公共事業單位。根據各地實際條件，中心可以安排在一個地點或多個地點的集中交易辦公室。
中心的功能和任務是作為互聯互通樞紐，讓公民、企業進行房地產和土地使用權交易中的各項手續。同時是集中接收、指導、協調解決、管理組織和個人的房地產交易和土地使用權交易的樞紐，徵收稅款，發放土地使用權證書。
開發商“榨乾”購房者
法律規定保護未來形成住房購買者的機制在當前住房投資項目中比以往更好，但購房者仍面臨許多風險。
許多開發商由於多種原因，延遲或拖延交房、發放證書給購房者的情況仍然持續。
開發商有規避法律的趨勢
典型如N.T.N.女士（胡志明市）簽訂出資合同（已支付總價值近80%）以購買胡志明市安慶坊一個住房項目的宅基地。自2003年起，開發商已對項目規劃區內有土地的戶進行土地、農作物和建築補償。
然而，至今超過20年，由於許多障礙，項目仍未完成土地清理，導致N.T.N.女士和許多出資購買宅基地的人仍未收到土地。
還有N.T.D.H.女士（住胡志明市安慶坊）在2019年也簽訂了關於購買未來形成公寓的原則協議，屬於南瀝切居民區項目的一部分（原守德市安富坊）。N.T.D.H.女士已向公司支付2.5億越南盾。
意外的是，到2024年10月底，N.T.D.H.女士和像她一樣的數百名客戶收到了投資方綠土公司單方面通知終止先前簽訂的原則協議，原因是“不再符合現行法律規定，項目產品仍不符合2023年《房地產經營法》的經營條件”。
除了未按約定交房的情況外，胡志明市目前還有近2萬例在商業住房項目中購房仍未獲得紅皮書的情況，正在由胡志明市人民委員會成立的工作組解決。
據律師阮海龍（胡志明市律師團），問題在於無論法律多麼嚴格，為了儘快籌集資金、銷售未來形成住房，開發商仍會有規避法律的趨勢。“而購房者出於貪利心理，想投資，接受簽訂不利、有風險的協議，仍然吃虧，爭議和投訴仍然發生……”，海龍律師分析。
許多購房“陷阱”
與此同時，律師梁玉定 – 盛越智有限公司總經理 – 認為通常不少項目會提前銷售、籌集資金，而不是等到具備條件。
律師定還指出購房協議中公民容易遇到的許多“陷阱”，如不簽訂買賣合同而簽訂原則協議；承諾購買、承諾銷售；諮詢協議；以每年重新簽訂的借款合同形式銷售未具備法律條件的住房，附帶在具備法律條件時優先購買憑證……
同時，目前許多項目開發商使用的一種非常普遍的方法是創建一個生態系統，多個法人負責不同環節以籌集資金，如項目開發商、投資者、分銷商、諮詢商……與客戶交易。其中，客戶將與諮詢單位、中介簽訂關於購房的協議。
一家銀行將出面為客戶提供購房貸款。購房款項將由銀行直接轉給諮詢單位，而不是轉給開發商。“通過這種方式，項目的實際開發商不會被指責為非法籌集資金。如果項目延遲、拖延，客戶既要費力償還銀行利息，又有被銀行扣押未來形成住房的風險。
或者銀行可以將客戶告上法庭，法院可能宣佈無效，類似於胡志明市第七郡人民法院最近宣佈銀行與客戶之間的項目購房借款合同無效……”，律師定說。
中國模式：輸入法律標準，3天內發放“紅皮書”
通過調查、研究國際經驗，建設部發現越南的房地產交易系統與中國模式有許多相似之處。
據建設部，為了增強透明度，在中國強制所有登記由地方房地產登記中心執行，但所有數據都同步到中央系統。
平臺集成多種功能
對於一級市場，中國的新房交易必須遵守國家管理機制，項目在開盤前必須獲得批准。買方在建設前簽訂購買協議並支付定金。正式買賣合同（按統一模板）在建設完成或有財務擔保後簽訂。開發商有責任在地方房地產登記中心為買方登記購買權。支付完成後，買方獲得房地產所有權證書。
對於二級市場，儘管法律不強制各方必須通過平臺交易，但實際上超過90%的交易都通過專業交易平臺進行。
中國的房地產交易平臺不僅執行中介功能，還提供全面的服務生態系統，包括介紹房地產、協助買方實地考察、提供法律和規劃信息、諮詢價格談判和協助準備文件。
如果買方需要貸款支付，安排在平臺的銀行工作人員將及時提供諮詢、評估和指導完善信貸文件。如果雙方有需求，將獲得關於所有權、財務義務或合同條款的深入法律支持。
從提交文件到領取證書：僅需1小時
在就價格達成協議後，雙方在線簽訂標準模板合同。該合同將推送到有國家管理機構管理和監督的系統。隨後文件在房地產登記中心或地政局提交 – 那裡執行所有權證書、身份文件和其他相關文件的檢查認證。
在中心完成財務義務（如繳納稅款和轉讓費）後，買方進行所有權轉移登記手續。舊證書將被銷燬，新證書頒發給買方。公民執行全部手續的時間，從提交文件到領取證書，平均僅需約1小時。
參與房地產交易的組成部分包括買方、賣方、中介單位（交易平臺）、地政局、房地產交易中心和銀行。因此，交易平臺在整個過程中扮演連接、技術支持和法律保障的角色，對提高市場管理和運營效率有重要貢獻。
據建設部，2018年中國首都北京推出了“房地產登記、交易和稅收一站式在線服務平臺”，整合了自然資源局、城鄉發展局和稅務局的數據。通過這個系統，公民可以同時進行轉讓登記、簽訂合同和報稅。整個過程（填表、上傳文件、繳稅、發放證書）可以在1-3天內在線完成。
在上海，在統一的電子政務平臺上，公民可以自行查詢房地產文件、填寫轉讓申請表、電子簽名和預約驗證（如果需要）。通常的轉讓登記流程在3天內完成。
在深圳，自2022年底起，“iShenzhen”應用集成了房地產交易一站式平臺。公民可以在手機或電腦上執行整個房地產交易流程（包括舊房） – 包括合同、報稅、所有權登記 – 僅使用一套文件。3個工作日後，系統將發放新的所有權證書。
越南中文社
