住宅用地但被拒绝发放临时建筑许可证？

律师阮氏心（胡志明市律师团）回答：

获发临时建筑许可证的情况

在城市或农村建造独立住宅时，首先需要注意的是必须符合规划。

对于城市的独立住宅，2014年《建设法》第93条第1款（已修订补充）明确规定了对这类住宅发放建筑许可证的一般条件。

即必须符合土地使用权目的以及由主管国家机关颁布的建筑管理规章；确保技术基础设施安全，保护水利工程、堤坝、能源、交通、文化遗产区、历史文化遗迹等的安全走廊。

同时必须符合城乡规划法规定的详细规划；对于已稳定城市区域和街道的独立住宅，必须符合城乡规划法规定的详细规划或单独的城建设计或主管国家机关颁布的建筑管理规章（第2款）...

因此，如果住宅用地位于规划区域，土地使用权人将不被发放新的建筑许可证。如果规划尚未实施，且没有土地征收决定，土地使用权人可以申请有期限的建筑许可证。

根据上述法律第94条第1款，发放有期限建筑许可证的一般条件包括：

a) 属于城乡规划法规定的规划区域，该规划已由主管机关批准、公布，但尚未实施且尚未有主管国家机关作出土地征收决定。

b) 符合由省级人民委员会针对各区域根据管理和发展要求规定的工程规模、期限，并与规划期限相符。

c) 符合申请有期限建筑许可证的人的合法土地文件中确定的土地使用目的。

d) 当有期限建筑许可证中注明的工程存续期届满，且主管国家机关作出土地征收决定时，投资者承诺自行拆除工程，如不自行拆除则将被强制拆除并承担所有拆除费用。

若此期限过后，城乡规划法规定的规划尚未实施，投资者可继续使用工程，直至主管国家机关作出土地征收决定。

拆除时的补助按照土地法规定执行。

临时建筑许可证申请材料包括哪些？

对于获得有期限建筑许可证的独立住宅，当许可证中注明的工程存续期届满，而城乡规划法规定的规划调整延长了期限时，发放建筑许可证的机关有责任通知延长工程存续期。

如果投资者继续有新建或修缮、改造的需求，则根据管理和发展要求发放有期限建筑许可证，并符合调整后规划的期限。

对于上述第94条第1款a项规定的独立住宅，如果此前已有县级年度土地使用计划，则不再为新建发放有期限建筑许可证，而仅为修缮、改造发放有期限建筑许可证。

如果自县级年度土地使用计划公布之日起3年后，主管机关尚未作出土地征收决定或未允许按已公布的县级年度土地使用计划改变土地使用目的，且该计划未调整、取消，或虽调整、取消但未公布调整或取消情况，则土地使用权人有权按照上述规定申请有期限建筑许可证。

关于有期限建筑许可证，2021年第15号法令第50条详细规定了建设投资管理的一些内容：根据上述第94条，并在建设规划实施计划、工程建筑位置的基础上，省级人民委员会颁布关于新建工程和申请修缮、改造许可证的工程规模、高度的具体规定；工程存续期限，作为发放有期限建筑许可证的依据。

申请有期限建筑许可证的材料类似于申请独立住宅新建筑许可证的材料，但申请书的标题改为“有期限建筑许可证申请书”。

随申请书附上证明土地使用权的文件之一；2份建筑设计图纸，并附上防火设计审批证书（如防火法有要求）；建筑设计审查结果报告（如建设法有要求），包括：

a) 工程在地块上的平面图及工程位置示意图。

b) 工程各层平面图、立面图和主要剖面图。

c) 基础平面图和基础剖面图，以及工程外部技术基础设施连接示意图，包括供水、排水、供电。

d) 对于有相邻工程的建设项目，必须出具确保相邻工程安全的承诺书。

2025年《建设法》（自2026年7月1日起生效）在颁发新建筑许可证或有期限建筑许可证的条件方面有许多与现行法律相似的内容。

其中，有期限建筑许可证颁发给属于城乡规划法规定的规划区域或其他行业详细规划区域的工程，该规划已由主管国家机关批准、公布，但尚未实施且尚未有主管国家机关的土地征收决定。

农业用地上建有住宅的，按什么价格补偿？

在农业用地上建造住宅（2014年7月1日前），稳定使用的，将考虑按住宅用地限额内的土地价格进行补偿。

（编译：Jon 越南网；审校：Suki；来源：越南中文社）