这是一项值得注意的变化，不仅涉及住房政策，还提出了与土地管理新方向保持一致的要求。
2023年《住房法》并未禁止外国人在越南拥有住房。相反，该法允许属于法律规定范围内的外国组织和个人在具体条件和限制下购买、租购、受赠、继承并拥有住房。
对于独栋住宅，现行法律将拥有数量限制为在相当于一个坊的人口规模区域内不超过250套。外国人可拥有的住房必须位于符合条件的项目内，且不属于需要保障国防、安全的区域。这是一种开放但受控的机制。
自2023年《住房法》生效以来，外国组织和个人新拥有超过1500套；累计至今超过6000套。
这些数字表明，此次修改并非仅仅源于外国人目前拥有的独栋住宅数量，更深层的原因在于独栋住宅与土地使用权之间的关系。
第21号决议提出了审查要求
2026年7月28日中央执行委员会关于修改《土地法》及相关法律的观点和方向的第21-NQ/TW号决议强调“绝对不得将土地私有化”的原则，同时明确不允许外国人以任何形式受让土地使用权，但决议所指方向的海外越侨除外。
这是重要的政治-法律方向，在修法时需要同步制度化。
法律草案仍继承有关保障国防、安全的规定。据此，外国组织和个人只能在不需要保障国防、安全的区域内的项目中拥有住房。
草案还责成政府对这些区域作出详细规定。取消外国组织和个人拥有独栋住宅的权利，可以理解为为了避免形成外国人住房所有权与特定住宅用地使用权直接挂钩的机制。
如果继续允许外国人拥有独栋住宅，法律必须同时处理建筑物所有权与其下方及周围土地使用权之间的关系。
与此同时，草案确定公寓住房所有权与共同土地使用权挂钩。据此，外国组织和个人可购买、租购、受赠、继承并拥有不超过一栋公寓楼中30%的公寓数量。如果项目有多栋楼，该限制适用于每栋楼。
不应理解为对外国人“关门”
也应避免将执行第21号决议解读为必须取消外国人的住房所有权。
第21号决议聚焦于土地政策和土地权利。而住房所有权是一种财产关系，由住房法和民法在越南法律框架内调整。
因此需要确立明确的界限：外国人可以在法律允许的范围内拥有住房，但不得形成违背第21号决议方向受让土地使用权的机制。
维持有条件的公寓所有权可以同时满足两项要求：为外国人在越南合法居住、工作和投资创造条件，但不扩大为对特定住宅用地的使用权。
这是在融入要求、发展住房市场与严格管理国家土地资源要求之间的平衡。
修法时特别重要的问题是过渡规定。如果新法不再允许外国人拥有独栋住宅，需要明确根据2023年《住房法》及相关法律已购买并获合法承认所有权的房屋的法律命运。
需要明确规定各种情况下继续拥有、转让、赠与、继承、抵押和处置财产的权利，确保法律安全并尊重国家已承认的财产权。
同时需要明确区分外国人与海外越南人、海外越裔以及同时拥有外国国籍的越南公民，以确保法律适用的一致性。
按照第21号决议方向修改《住房法》不应被视为对外国人“关门”的一步，而是重新确立住房所有权与土地权利之间法律界限的过程。
如果规定明确、严密并有合理的过渡机制，新政策既能保障土地管理原则、保护国家利益，又不会扰乱已合法确立的财产权。这才是按照正确原则、法律同步和法律安全的方向将第21号决议制度化的方式。
（编译：Cici ；审校：Ken；来源：越南中文社yuenan.com）
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