這是一項值得注意的變化，不僅涉及住房政策，還提出了與土地管理新方向保持一致的要求。
2023年《住房法》並未禁止外國人在越南擁有住房。相反，該法允許屬於法律規定範圍內的外國組織和個人在具體條件和限制下購買、租購、受贈、繼承並擁有住房。
對於獨棟住宅，現行法律將擁有數量限制為在相當於一個坊的人口規模區域內不超過250套。外國人可擁有的住房必須位於符合條件的項目內，且不屬於需要保障國防、安全的區域。這是一種開放但受控的機制。
自2023年《住房法》生效以來，外國組織和個人新擁有超過1500套；累計至今超過6000套。
這些數字表明，此次修改並非僅僅源於外國人目前擁有的獨棟住宅數量，更深層的原因在於獨棟住宅與土地使用權之間的關係。
第21號決議提出了審查要求
2026年7月28日中央執行委員會關於修改《土地法》及相關法律的觀點和方向的第21-NQ/TW號決議強調“絕對不得將土地私有化”的原則，同時明確不允許外國人以任何形式受讓土地使用權，但決議所指方向的海外越僑除外。
這是重要的政治-法律方向，在修法時需要同步制度化。
法律草案仍繼承有關保障國防、安全的規定。據此，外國組織和個人只能在不需要保障國防、安全的區域內的項目中擁有住房。
草案還責成政府對這些區域作出詳細規定。取消外國組織和個人擁有獨棟住宅的權利，可以理解為為了避免形成外國人住房所有權與特定住宅用地使用權直接掛鉤的機制。
如果繼續允許外國人擁有獨棟住宅，法律必須同時處理建築物所有權與其下方及周圍土地使用權之間的關係。
與此同時，草案確定公寓住房所有權與共同土地使用權掛鉤。據此，外國組織和個人可購買、租購、受贈、繼承並擁有不超過一棟公寓樓中30%的公寓數量。如果項目有多棟樓，該限制適用於每棟樓。
不應理解為對外國人“關門”
也應避免將執行第21號決議解讀為必須取消外國人的住房所有權。
第21號決議聚焦於土地政策和土地權利。而住房所有權是一種財產關係，由住房法和民法在越南法律框架內調整。
因此需要確立明確的界限：外國人可以在法律允許的範圍內擁有住房，但不得形成違背第21號決議方向受讓土地使用權的機制。
維持有條件的公寓所有權可以同時滿足兩項要求：為外國人在越南合法居住、工作和投資創造條件，但不擴大為對特定住宅用地的使用權。
這是在融入要求、發展住房市場與嚴格管理國家土地資源要求之間的平衡。
修法時特別重要的問題是過渡規定。如果新法不再允許外國人擁有獨棟住宅，需要明確根據2023年《住房法》及相關法律已購買並獲合法承認所有權的房屋的法律命運。
需要明確規定各種情況下繼續擁有、轉讓、贈與、繼承、抵押和處置財產的權利，確保法律安全並尊重國家已承認的財產權。
同時需要明確區分外國人與海外越南人、海外越裔以及同時擁有外國國籍的越南公民，以確保法律適用的一致性。
按照第21號決議方向修改《住房法》不應被視為對外國人“關門”的一步，而是重新確立住房所有權與土地權利之間法律界限的過程。
如果規定明確、嚴密並有合理的過渡機制，新政策既能保障土地管理原則、保護國家利益，又不會擾亂已合法確立的財產權。這才是按照正確原則、法律同步和法律安全的方向將第21號決議制度化的方式。
越南中文社
