根据VIS评级4月20日的报告，政策重点正从增加供应转向推动经济适用房发展和提高市场透明度。
具体而言，即将出台的关于商业性经济适用房的政府决议将降低土地使用成本，并将该细分市场的利润率上限设定为15%，以保持销售价格更加实惠，从而为中低收入购房者提供更多住房选择。
第357/2025/ND-CP号法令引入了房地产唯一识别码，将提高主管部门的土地和住房管理效率，并减少购房者的法律纠纷和交易风险。
报告指出，抵押贷款利率大幅上升以及房价高企，再加上新供应量激增，将抑制购房者的需求。
2025年公寓吸收率降至95%，反映出在高公寓价格环境下购房者情绪更为谨慎。在政策支持下，河内和胡志明市的新供应量在2025年增长了22%，2026年供应量仍将可观，包括豪华城市项目、郊区中高端大型项目以及社会住房和经济适用房。
预计2026年平均抵押贷款利率将比2025年高出3-4个百分点，原因是存款利率上升以及房地产信贷空间收紧。因此，2026年房价和交易量将走弱，促使开发商转向低价位细分市场。
此外，在2025年同比增长36%之后，越南国家银行表示计划在2026年将房地产银行信贷增长控制在15%的整体信贷增长额度内，以遏制过热，从而限制了开发商获得银行融资。随着国家银行指导下银行信贷增长的收紧，预计开发商将更多地依赖债券发行、股权融资和并购来满足资金需求。
事实上，2025年房地产债券发行额达129万亿越南盾（约49.6亿美元），同比增长40%。这一势头将在2026年持续，原因是债券再融资需求增加，同时更多开发商将利用债券市场为新项目融资。
2026年强劲的股权和并购市场，受股市升级和外国开发商强劲信心的推动，将支持开发商的融资需求。2025年，注册的外商房地产投资资本达71亿美元（同比增长13%），股权融资增长34%。
在此背景下，信用状况将进一步分化，拥有强劲交付管道的大型开发商应能保持韧性，而那些面临持续法律问题或深陷酒店项目的开发商在2026年将继续面临流动性压力。
（编译：Ivy；审校：Ken；来源：越南中文社）
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