越南度假合同暴露不足：专家建议将经营与康斗公寓所有权分离

这是多位房地产专家在2026年6月23日于河内由《金融与投资报》举办的“2026年旅游房地产市场：现金流住宿渠道”研讨会上提出的观点。

经营与所有权之间的模糊地带

研讨会上，资源与环境政策战略研究院（农业农村环境部）副院长阮廷寿强调，该模式中的合同完全属于民事性质，与土地所有权或建筑所有权无关。

但在越南，康斗公寓所有权模式（一种通常与当前度假合同相关联的酒店式公寓形式）正在以集资形式开展。

为了顺利集资，开发商通常将产品购买与某栋建筑或某个具体房间挂钩。然而，当购买者使用服务时，他们通常被安排到建筑中空置的房间，很少能回到他们购买的那间房。

“从本质上讲，这是一种集资形式。如果是集资，我希望这种模式能像证券市场投资一样受到监管。甚至每个想要以此形式集资的度假村都可以设立一个投资基金。

一旦成为投资基金，投资者可以参与一栋、两栋或三栋建筑，但该基金必须按照证券市场投资基金的原则进行管理，”寿先生建议。

房地产专家认为，这种做法不会影响国家管理，因为投资关系是通过民事合同体系建立的。该模式也比当前模糊的状况更好地保护投资者。

目前度假房地产经营的实际情况也表明，许多投资者被告知投资于某栋具体建筑，但实际上几乎不知道自己的建筑是如何运营的。他们偶尔才能去看自己的房间，除非投资者直接经营。

如果投资者直接经营，又会产生其他问题，例如一些开发商要求购买者在接收康斗公寓时提供餐厅和酒店的营业执照。而购买产品时并未明确告知这一条件，导致陷入被动。

据寿先生称，这些是需要处理的问题，包括营业执照、与度假房地产经营相关的许可证、运营机制，以及通过投资基金实现的财务机制。如果所有投资者都成为度假村的股东，一切都将更加透明。

填补度假房地产经营与开发中的空白

在座谈会上，财经学院专家陈金钟副教授博士指出，需要同步度假房地产发展的政策，不仅限于土地和建设管理，还包括投资和财务活动。

当房地产市场尚未出现所有权共享、资本共享和利益共享时，我们可能还不需要深入讨论金融、货币和投资因素。但一旦有了所有权共享和利益共享，就必须考虑资金的同步性、金融衍生工具、利益和成本分摊机制。

钟先生补充说，对于度假房地产发展，如果投资者通过基金参与项目，我们必须讨论《信贷组织法》和《证券法》的规定，其中包括托管投资基金和其他类型投资基金的相关内容。

而住房与房地产市场管理局（建设部）副局长黄秋恒女士表示，《土地法》和《房地产经营法》已有相对同步和充分的政策机制来发展度假房地产领域。

据恒女士称，目前度假房地产发展的问题在于，许多开发商仅将旅游和度假房地产投资视为出售资产。而旅游和度假房地产若要出租经营，必须与旅游发展相结合。

此外，一旦涉及旅游，就必须考虑度假房地产的运营和开发技术。这是一个瓶颈，因为政策机制尚未对旅游和度假房地产的管理、运营和开发做出具体明确的规定。

（编译：李程 ；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）