越南房地产市场近期呈现供应增加而成交下降的态势。越南房地产经纪人协会数据显示，2026年第三季度新开盘房源达31,844套，前9个月累计超过10万套，增长覆盖河内、胡志明市、海防、岘港、芹苴等主要城市及部分省份。

与供应上升形成对比的是，河内市场成交明显降温。CBRE统计显示，第三季度河内公寓成交量仅超过3,900套，环比下降33%，同比下降66%，为2024年第一季度以来最低季度吸收水平。市场担忧部分细分市场和区域可能出现房源超出买家吸收能力的情况。

供应充足并不意味着所有细分市场都过剩。产品结构仍不平衡，高端和豪华公寓占比较大，中端和保障性住房有限，财务能力中等的刚需买家仍难以获得合适住房。CBRE河内分公司高级总监阮怀安表示，近期缺供主要集中在适合中低收入和中等收入家庭的中端及保障性住房。

阮怀安指出，许多开发商已主动推迟开盘进度，河内2026年前9个月新供约22,800套，相当于2025年全年的63%，预计全年供应约30,000至32,000套，较2025年更为谨慎。她认为，在供应更多样的情况下，买家有更多时间比较和协商价格、付款进度、法律手续和产品质量，但这一转变主要出现在投资属性较强、远离市中心或价格超出支付能力的细分市场。

Khang Land Holdings董事长阮武高认为，2027年市场将从“争买”转向“争卖”，但需区分整体过剩与符合实际需求的过剩。越南因城市化和家庭数量增长仍有较大住房拥有需求，但市场可能同时出现高端过剩与平价产品短缺。他预计，若供应增速快于部分区域购买力，开发商将不得不放宽付款进度、调整产品结构和销售政策。