越南房地产市场利率环境出现反转，存款和购房贷款利率同步上行。据TAS Consulting财务治理咨询总监黎兰书（Lê Lan Thư）在近期一场房地产企业财务论坛上介绍，到2026年9月，越南盾贷款平均利率已接近每年11%。她表示，政府和越南国家银行虽多次要求贷款利率下调1.5至2个百分点，但20多家银行近期的降息潮主要集中于期限6个月以下的生产经营流动资金，房地产信贷和购房消费贷仍受到严格筛选，以控制系统性风险。

利率上行直接冲击中小房企的资金安排。一名房地产投资公司负责人N.T.H.N称，其高层建筑项目主体结构已完工，进度正常，但银行提出的放款利率高达每年14%，而市场销售收入开始中断。她表示，现在出售项目既卖不动，又因市场存在大幅折价产品而须亏本出售，企业因此面临两难：停工，还是接受14%的贷款继续推进。她预计需出售部分项目或让出股份、引入共同出资的投资方，而非依赖银行资金。

银行端同样存在制约。Mirae Asset越南银行与投资业务总监陈俊英（Trần Tuấn Anh）指出两个主要瓶颈：一是信贷额度提前用尽，国有银行很早就用完分配给企业的信贷限额，实际放款受阻；二是吸存困难、资金成本上升，迫使贷款利率维持高位。他称，14%的利率对银行而言已属困难，多家银行实际的贷存比（LDR）已超过110%，而非规定的95%。他还表示，金融机构的评估重点已从土地等抵押资产转向项目未来12至24个月的实际营收和现金流创造能力。

行业人士对市场走势判断不一。一名度假地产企业负责人P.T表示，两年前沿海房地产借助市场热潮销售良好，如今几乎完全冻结，“钱已经很难，进入房地产的钱更难”。他预计2027年将是困难的高峰，2028年市场才开始出现复苏迹象。另一方面，BIDV Home业务发展总监陈月琼花（Trần Nguyệt Quỳnh Hoa）认为，政府灵活的货币政策操作和公共投资资金流，可能使市场复苏比预期提前1.5至2年。

专家建议企业调整策略以应对资金错配。黎兰书提出，企业应优化分区的规模，停止承接超出管理能力的数百公顷大型项目，转向5至10公顷的中型项目，以便寻找共同出资股东并加快回款；同时主动将短期资金结构转为长期，虽然长期利息成本可能更高，但可减轻市场流动性下降时的集中还债压力。陈俊英则建议，对已完工主体结构的项目，可与银行协商将现有信贷额度转为由银行担保支付的债券，或通过引入战略股东、家族基金以及首次公开募股（IPO）等方式拓宽融资渠道。