越南房地產市場利率環境出現反轉，存款和購房貸款利率同步上行。據TAS Consulting財務治理諮詢總監黎蘭書（Lê Lan Thư）在近期一場房地產企業財務論壇上介紹，到2026年9月，越南盾貸款平均利率已接近每年11%。她表示，政府和越南國家銀行雖多次要求貸款利率下調1.5至2個百分點，但20多家銀行近期的降息潮主要集中於期限6個月以下的生產經營流動資金，房地產信貸和購房消費貸仍受到嚴格篩選，以控制系統性風險。

利率上行直接衝擊中小房企的資金安排。一名房地產投資公司負責人N.T.H.N稱，其高層建築項目主體結構已完工，進度正常，但銀行提出的放款利率高達每年14%，而市場銷售收入開始中斷。她表示，現在出售項目既賣不動，又因市場存在大幅折價產品而須虧本出售，企業因此面臨兩難：停工，還是接受14%的貸款繼續推進。她預計需出售部分項目或讓出股份、引入共同出資的投資方，而非依賴銀行資金。

銀行端同樣存在制約。Mirae Asset越南銀行與投資業務總監陳俊英（Trần Tuấn Anh）指出兩個主要瓶頸：一是信貸額度提前用盡，國有銀行很早就用完分配給企業的信貸限額，實際放款受阻；二是吸存困難、資金成本上升，迫使貸款利率維持高位。他稱，14%的利率對銀行而言已屬困難，多家銀行實際的貸存比（LDR）已超過110%，而非規定的95%。他還表示，金融機構的評估重點已從土地等抵押資產轉向項目未來12至24個月的實際營收和現金流創造能力。

行業人士對市場走勢判斷不一。一名度假地產企業負責人P.T表示，兩年前沿海房地產藉助市場熱潮銷售良好，如今幾乎完全凍結，“錢已經很難，進入房地產的錢更難”。他預計2027年將是困難的高峰，2028年市場才開始出現復甦跡象。另一方面，BIDV Home業務發展總監陳月瓊花（Trần Nguyệt Quỳnh Hoa）認為，政府靈活的貨幣政策操作和公共投資資金流，可能使市場復甦比預期提前1.5至2年。

專家建議企業調整策略以應對資金錯配。黎蘭書提出，企業應優化分區的規模，停止承接超出管理能力的數百公頃大型項目，轉向5至10公頃的中型項目，以便尋找共同出資股東並加快回款；同時主動將短期資金結構轉為長期，雖然長期利息成本可能更高，但可減輕市場流動性下降時的集中還債壓力。陳俊英則建議，對已完工主體結構的項目，可與銀行協商將現有信貸額度轉為由銀行擔保支付的債券，或通過引入戰略股東、家族基金以及首次公開募股（IPO）等方式拓寬融資渠道。