越南房地产经纪人协会（VARS）就修订中的《土地法》草案提出意见，指草案拟以“地价表乘以调整系数K”作为计算土地财政义务的主要依据，取代大部分情形下的具体地价核定。该协会警告，在部分项目中，这一做法可能使土地使用费增加2至2.6倍，进而推高投资成本并影响房地产供应。

VARS在建议中要求政府及相关机构明确调整系数K的确定机制。该协会指出，草案尚未说明K系数的确定依据、复核周期和检验机制；若缺乏统一标准，堵点可能从具体地价核定环节转移到地价表与调整系数的编制过程。

越南房地产研究院（VARS-IRE）对22个有2026年K系数信息的地方进行梳理，结果显示约三分之一的地方统一采用系数1，其余地方则按规划条件等因素分层设定。其中，河内的规划系数可达1.45，胡志明市则高达1.7。VARS说明，这仅是分项系数，尚未计入市场波动和其他调整因素。

VARS认为，各地系数差异可能源于市场特点，但若缺乏明确标准，K系数的确定容易依赖行政决定，使企业和居民难以预判财政义务。该协会估算，与以往相比，采用地价表乘以K系数的机制后，一个项目的土地使用费可能增加2至2.6倍；土地成本上升将影响现金流、投资效益和项目推进进度，居民在变更土地用途或确认土地使用权时也可能承担更高费用。

胡志明市房地产协会（HoREA）此前也警告，以“一刀切”方式适用K系数，可能使土地成本较剩余法大幅上升。地价表上调还会带来补偿和征地拆迁压力，尤其是对尚未持有土地储备的企业；当作为补偿依据的地价上涨时，与居民协商的成本也可能随之增加。

为限制上述影响，VARS建议将K系数明确定义为市场地价与相应地价表价格之间的比率，依据交易数据、拍卖及可核验的信息来源确定；地价表和K系数应每年复核，公开计算依据，并在市场波动超过阈值时调整。该协会提出研究以20%的波动幅度作为启动复核的门槛，对增加财政义务的调整至少提前6个月公布，并建议为家庭、个人及已完成部分法律步骤的项目设置过渡机制，通过调整财政义务的路线图或有条件分期缴纳等方式处理。

在征地补偿方面，VARS建议补偿标准不低于批准补偿方案时按地价表和K系数确定地价的100%。对于大型项目、填海项目、混合用途用地或缺乏交易数据的地区，该协会建议继续适用具体地价核定方法，并建立独立评估机制，定期公开地价表和K系数与市场契合程度的评估指标。