* 我的一位姐姐準備買房，但到了公證處時，賣方只拿出了土地使用權轉讓合同。查看紅本，上面只記錄了土地使用權，沒有記錄房屋。而實際上地上有一棟一層加一樓的房子。
我姐姐該不該買？如果買了，會有什麼法律後果？是否會被視為違建，並可能被強制拆除房屋？（一位讀者）
只有土地使用權是合法的
專家吳嘉煌回答：
實際上，地上有房子但紅本只記錄土地使用權的情況相當普遍。許多情況下，買房也只公證轉讓土地使用權，而房屋所有權則由雙方自行協商。
根據2024年《土地法》第131條，土地使用者必須進行土地登記，但《住宅法》並未強制房主登記房屋所有權。因此，有些房子合法建造但房主未登記房屋所有權，紅本上只顯示土地使用權。
也有不少情況是建房人違規：未按許可證建造、無許可證或違反土地使用規定（如在農業用地上建房等），因此無法辦理房屋竣工手續，紅本上也不予記錄。
根據2023年《住宅法》第160條，房屋進行交易（買賣、抵押、贈與）的條件是必須有紅本，除了一些特殊情況（如未來形成房屋、屬於投資建設項目的房屋等）。
《公證法》也要求，辦理土地使用權及地上附著物所有權轉讓合同的公證時，必須提交土地使用權及地上附著物所有權證書的副本。
因此，如果紅本只有土地使用權，公證員只能公證雙方之間的土地使用權轉讓。即使地上有房屋，公證員也只能公證土地使用權轉讓。
買方可能“失去”房屋
首先，該房屋可能不被承認所有權。在受讓土地使用權後，買方仍可能從賣方處接收房屋進行管理、使用，但從法律上講，只買了地而非房，儘管買賣價款包含了房屋價值。
如果房屋是合法建造而原房主未登記所有權，買方可以補充登記房屋所有權到紅本上。
買方必須有證明所有權的文件或合法建造房屋的文件、職能機關允許違建房屋存在的決定等。
是否承認房屋所有權還需考慮其他許多條件。
現實中常見的情況是房屋違建，例如建在農業用地上、無建築許可證或未按許可證建造。
根據2024年第123號《關於土地領域行政處罰的法令》第5條，如果違規發生在土地使用權轉讓前，則賣方受行政處罰。
如果賣方已不存在（組織已解散、破產，個人已死亡且無繼承人，或已遷往他處無法確定地址）且土地未被收回，則買方必須執行補救措施。
即房屋可能被全部或部分拆除，房主還可能被要求採取其他補救措施。
在這種情況下購房者還面臨產生糾紛和證明所有權困難的風險。公證書只記載土地使用權轉讓，賣方可能聲稱他們尚未出售房屋或售價未包含房屋價值。
此時買方在證明房屋所有權方面處於不利地位，因為建築許可證、竣工文件（如有）等文件都登記在他人名下。
購房者在想要轉售、抵押、出資時會受到限制，因為房屋不具備交易條件（尚未獲得紅本）。信貸機構只對紅本上已登記的財產進行估價和接受抵押，因此抵押的房屋、土地價值僅為土地使用權價值，不包括房屋價值。
當國家徵收土地時，房屋的補償價值也會受到影響，因為紅本上未予記錄。如果房屋是違建，可能無法獲得房屋部分的補償。
要求交易前完善手續
遇到地上有房屋但紅本未記錄的情況時，買方應在交易前瞭解不動產的法律狀況，不能僅依賴現狀或賣方的承諾。
需要檢查紅本上的土地使用目的，並與實際建設狀況進行對照。如果土地不是住宅用地或房屋無建築許可證，則需特別謹慎。
買方應要求賣方明確解釋房屋未記錄在紅本上的原因，並檢查建築許可證、竣工文件或其他文件，以評估房屋所有權被承認的可能性。
此外，買方還應檢查規劃信息以及原房主遵守建築秩序的情況，以發現法律風險。如果仍決定購買，買方應要求賣方書面承諾移交房屋及地上附著物，並製作現狀交接記錄，以避免產生糾紛。
從法律上講，最安全的解決方案仍是要求賣方在簽訂轉讓合同前補充登記房屋所有權到紅本上。
紅本包含土地使用權和房屋所有權，則公證和將全部不動產過戶給買方的過程將減少未來在轉讓、建設、規劃和財產登記方面的法律風險。
越南中文社
