2026年上半年河内市场的单独报告显示，首都供应充足，新增开盘产品超过1.6万个。
然而，当平均售价已推高至约9500万越南盾/平方米，甚至许多项目在2026年第二季度新开盘价格超过1.37亿越南盾/平方米（同比增长36%）时，市场吸纳能力明显减弱。
越南房地产经纪协会（VARS）发布的2026年第二季度及上半年越南房地产市场报告的实际数据显示，2026年上半年新房总交易量约4.8万笔（吸纳率49%），其中公寓细分市场占总交易量的73%。
这里的公寓细分市场吸纳率目前降至70%以下，显著低于2024-2025年期间的85-90%。
主要原因是购房贷款利率压力自2025年底上升，当前已触及12%-14%的区间，导致市场流动性下降。同时，购房者心态“停滞”，因为选择过多，不再像以前那样担心“错失良机”。
与河内房价高企的走势相反，胡志明市的二手房市场正经历一轮大幅降价潮。
据《青年报》的实际记录，房地产交易网站显示，许多房主为了回笼现金，不得不接受亏本出售或比去年减少10%-20%的收益。
一位匿名的胡志明市东部房地产经纪人对《青年报》表示，西贡河畔、欧泊大道等多个项目价格下跌约12%。同时，日出城、西贡生态绿等项目的许多公寓也下降7%-9%。
根据DKRA咨询的报告，胡志明市第二季度二手公寓价格环比平均下降3%-6%。其中，东部和北部地区下降约2%-6%，西部和南部地区下降4%-6%，中心城区下降3%-5%。
另一份来自越南艾维森杨的报告也指出，转售市场上的高端公寓价格较半年前下降约5%-8%。该机构在项目上测得的吸纳率也仅为30%以下。
C级公寓成为市场亮点
一个值得注意的亮点是，在胡志明市与平阳省交界地区，价格低于4500万越南盾/平方米的C级公寓重新回归。目前这是流动性最好的区域，新开盘项目几乎全部售罄，销售率达到100%。
与此同时，仲量联行越南的报告显示，截至2026年上半年，胡志明市房地产市场新增约3000套公寓开盘，约3600笔交易成功。
同时，联排住宅领域也持续迎来新供应，尤其是胡志明市东部和北部地区。例如全球城（SOLA分区）、安富森特利亚和温纳家园西贡公园等项目，新开盘约4100套，成功交易约4250笔。
专家在与《青年报》交流时表示，在利率趋于上升的背景下，开发商推出的灵活付款政策已成为支撑胡志明市住宅需求的主要杠杆。
此时，资金将优先流向法律明确、开发商财务实力雄厚且开发进度有保障的项目。
（编译：Cici ；审校：Ken；来源：越南中文社yuenan.com）
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