房地产市场部分领域的有趣变化

研究和调查显示了一个关于变化的视角。

必然的“刹车”与利率过滤器

Dat Xanh Services 经济-金融-房地产研究院（DXS-FERI）与《青年在线》在4月19日分享的2026年第一季度房地产报告及第二季度预测强调，在2025年复苏阶段后，房地产市场进入第一季度，调整节奏明显。

新供应量估计约为13,600套产品，同比增长70%，但环比下降65%。将初级供应总量提升至78,000套产品，较2025年同期增长65%，但较2025年第四季度下降7%。

流动性也出现放缓迹象，总吸纳量达到14,600套产品（比例15-20%），较去年同期增长170%，但较2025年第四季度下降46%。

主要原因来自购房贷款利率仍维持在较高水平，普遍为每年12-14%，甚至有些浮动贷款触及15-16%的门槛。高昂的资金成本直接影响客户的付款决策，特别是使用财务杠杆的群体。

此外，DXS-ERI的专家认为，根据2024年《土地法》实施的新土地价格表和房地产标识码正在创造一个自然的“过滤器”，可以扫除缺乏基础的“投机”活动，迫使资金流向透明的产品。

工业房地产市场在租金上涨120%后？

与住宅领域相对平静的调整节奏相反，南部工业房地产正悄然进入一个更具战略性的增长阶段。

高纬环球的十年回顾报告认为，工业房地产市场在经历了十年由供应强劲扩张、地价上涨和生产活动持续发展推动后，已跨越了纯粹规模增长的周期。

具体而言，经过十年强劲扩张，工业用地总供应增长超过80%，租金飙升120.5%，市场已跨越了纯粹规模增长的周期。

在现成资产领域，现成仓库（RBW）在回顾期间总供应增长141%，而租金上涨43.8%，相当于复合年增长率5.3%。现成厂房（RBF）供应增长134%，租金上涨16.7%，相当于复合年增长率2.2%。

如今，“质量”已成为决定性因素。国际投资者不再只看面积，而是专注于运营效率、基础设施连接和可持续性。

在南部重点经济区（胡志明市、西宁省、同奈省），区域增长结构正在清晰形成，来自161个项目的36,400公顷工业用地。预计到2036年，这一供应将至少增加至58,557公顷，巩固该地区关键物流走廊的地位。

高纬环球越南集团租赁咨询部-工业与办公室副主任张国端女士表示：“下一阶段的重点将从数量转向质量。这是一个更具战略性的阶段，基础设施连接、产品质量、运营效率和可持续性将在创造长期价值中发挥更大作用。

对于投资者和租户而言，这正成为一个专业化程度更深、差异化竞争能力更强的市场”。

新买家画像：仔细看，深入问

两份报告的交集揭示了2026年全新的客户画像。“多看、细问、深比较”的趋势已成为普遍标准。买家不再追随从众心理，而是绝对优先选择法律清晰且能产生实际现金流的产品。

与此同时，DXS-FERI客观评估第二季度，预计房地产市场不会继续下滑，而是保持局部发展和选择性方向。新供应预计达到约22,000套产品，将市场初级供应总量提升至近100,000套产品。

资金流出现深刻分化，具体而言，大城市公寓仍将保持热度，由于实际居住需求高，价格将小幅上涨1-2%。省份土地，特别是远离中心区域的地区，将出现停滞。

特别是工业房地产，具体而言，规划良好的现代现成厂房和仓库模式，正成为国际供应链的目的地。

（编译：Eric 越南网；审校：Fang；来源：越南中文社）