越南胡志明市拟调整地价系数K为1.39倍，黎利、阮惠、同起路住宅用地价格最高

越南农业与环境厅正就一项调整地价系数（K系数）的决定草案征求意见，该草案自2026年7月1日起在胡志明市范围内适用。

草案为胡志明市168个坊、乡、特区制定了K系数，按每条路线对非农业用地和农业用地两类土地进行调整。

对于非农业用地（包括住宅用地、商业服务业用地、非商业服务业非农生产用地）位于地价表中位置1的，其K系数规定在附录I的第8、9、10列中。对于非农业用地的位置2、3、4，则按相应的K系数乘以1.35倍确定。

对于高科技园区内商业服务业用地和非商业服务业非农生产用地，K系数为1倍。

对于坊、乡行政边界内的农业用地，K系数规定在附录I的第11列中。高科技农业园区内农业用地的市场波动调整系数为1倍。

根据草案，胡志明市住宅用地价格最高的三条路线——黎利路、阮惠路、同起路——K系数均为1.39。因此，这三条路线的住宅用地土地款将按地价表中规定的687.2百万越南盾/平方米乘以K系数（1.39）计算。

据观察，胡志明市许多路线对住宅用地适用的K系数在1倍至2.59倍之间。

草案中农业用地的K系数波动较大，从1倍至10.56倍不等，尤其是城市化进程较快地区的农业用地价格。例如，新永禄乡的阮氏秀路、陈文富路，K系数高达10.12倍；或湖蔗乡有些路线的农业用地K系数高达10.56倍。

在昆山特区，所有非农业用地的K系数均为2.21倍，而农业用地的K系数在4倍至8倍以上。

草案还规定，K系数与各块土地、地块的容积率相对应。土地或地块的容积率低于4.00倍的，规划调整系数为1.00倍；容积率在4.00倍至5.00倍之间的，规划调整系数为1.10倍；容积率在5.00倍至6.00倍之间的，规划调整系数为1.20倍，以此类推。

K系数如何应用于计算土地款？

K系数适用于国会第254/2025/QH15号决议第3条第6款和第7条第1款规定的一些机制和政策，以解决《土地法》实施中的困难和障碍。

具体而言，根据地价表的价格乘以各系数，用于计算国家交地、出租地、允许改变土地用途、承认土地使用权的土地款和土地租金；确定土地使用权拍卖的起拍价；计算与土地使用相关的税费、费用；计算行政处罚中与土地相关的罚款；计算国有企业股份制改革中的土地使用权价值；实现土地使用者对国家的权利和义务；以及国家收回土地时的补偿。

对于填海造地投资项目或涉及填海的投资项目，或无法适用地价表的情况，则按《土地法》规定具体确定土地价格。

根据土地类型、对象、土地使用形式、区域、位置和容积率，适用适当的土地价格调整系数。

（编译：张悦 ；审校：Ken；来源：越南中文社yuenan.com）