越南土地价格表必须贴近市场

根据《土地法》第257条，各地方最迟须于2026年1月1日首次公布土地价格表。各地方负责制定新的土地价格表，并于每年1月1日起实施。

土地价格表是自1987年以来土地法律建设史上非常重要的一步，因为它取消了政府每五年一次发布的土地价格框架。用价格表取代价格框架，可以经常更新实际波动，每年适用。

取消价格框架改用价格表是必要的，但为何在一些地方出现了不同的反应？因为有些地方土地估价上涨了数十倍。

价格飙升造成了困难，比如农村地区居民想要转为宅基地时，需要缴纳巨额费用，几乎等同于高价购买土地，尽管土地是祖辈留下的。不少房地产项目因缴纳土地使费而停滞不前，因为初始成本被抬高数倍。

为解决执行《土地法》中的困难和障碍，减轻民众负担，国会已颁布第254号决议（自2026年1月1日起生效），将农业用地转为住宅用地时的费用减少70%。

然而，关于价格表的规定需要在未来修订《土地法》时在法律及附属法规中进一步具体化，以确保土地财政法律体系的统一和全面。

为了在修法时不再出现对价格表的反对意见，首先需要最大限度地降低农村地区农业用地转为住宅用地的使用费。对于优抚家庭、有功人员、贫困户和少数民族地区等，应完全免除转让费。但转让条件必须符合当地规划和严格的限额规定。

其次，为企业创造条件，允许在项目投入使用前分期缴纳一部分土地使费，只在项目投入运营后才需全额缴清，以减轻房地产项目的初始财务负担。

因此，制定价格表时必须遵循市场原则，记录真实的市场价格，遵循供求规律。问题在于，为了应用贴近市场的价格表，国家必须在附属法规中对不同情况制定灵活适用的政策。

为了不再出现反对意见，价格表的规定必须平衡国家、民众和企业的利益。

需要推动土地价格表制定过程中的自动化估价，使其贴近市场。只需用智能手机查询任何地块，即可得到具体的土地价格、房地产价格和参考参数。为此，各部委、地方必须大力推进完成数千万尚未纳入数据库的地块，如政府要求，并确保在今年内实质性地开发利用土地数据。

当数据实现数字化和透明化，估价工作更加精准时，被征地民众将获得合理补偿，不再有导致长期诉讼的“辛酸倾诉”。

总之，在制定土地价格表时，必须始终紧扣“民富国强”这一贯穿目标，为可持续发展创造动力。

（编译：Cici ；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）