越南国会10月30日上午在会场讨论《房地产经营法》修订草案。来自清化省的代表黎清完提出，应禁止转让尚未建成房屋的买卖合同，以遏制“炒期房”和推高房价的现象。来自海防市的代表阮玉山则关注期房预付款的保护问题，认为现行草案对购房者资金安全的保障仍不充分。
黎清完在发言中表示，现行法律允许在尚未提交办证材料时转让未来形成房屋的买卖合同，草案仍保留这一规定。他认为，这类交易的实际标的是合同中的位置，即转让方与受让方之间的全部权利和义务，而非已经存在的房屋。他称，允许自由买卖“纸面合同”上的位置，等于把购房合同变成一种金融衍生工具，使交易双方可以在不转移任何实物资产的情况下买卖购房名额和资产承诺。
黎清完称，这一机制形成了高杠杆的“炒期房”模式：早期买家只需支付定金或少量分期款占位，待市场价格上涨后立即转手给下家赚取差价。差价相对房屋总价可能不大，但相对初始投入资金，收益率可能被放大数倍，甚至达到本金的50%或100%。他还提到，按转让价2%征税容易导致个人所得税逃漏。
他进一步表示，合同经多层中间环节转手，每次转手都叠加差价和中介费，可能把交付时的商品房价格推高至原始价格的1.5至2倍，使有实际居住需求的民众因无法接近原始价格而几乎被挤出市场。他援引部分亚洲国家的做法称，中国不允许购房者在交房和取得产权证之前转售公寓，自2020年起推动从预售向现房销售转变，北京、上海、深圳等城市逐步规定建成后才可销售；韩国则在投机管控区内的大城市禁止转让未来形成住宅的买卖合同，禁止期可达签约之日起3至10年，或直至房屋建成、交付并办理所有权登记。
黎清完据此建议草案禁止转让未来形成住宅的买卖合同，并研究制定分阶段实施现房销售政策的路线，认为这是对购房者这一弱势方的实质保护。他称，停止允许此类转让并非机械收紧市场，而是把投机和衍生因素从房地产中剥离的必要措施。
阮玉山在发言中表示，《房地产经营法》是连接土地法、住房法与市场交易的环节，要求不仅是为企业纾困，也要保护购房者的资金。他提到，草案规定定金不超过5%且须在具备经营条件后方可收取，首次收款不超过30%，交付前累计收款不超过合同价值的70%。但他认为，购房者实质上仍在预付大笔资金，却无法监督资金使用情况。
阮玉山赞同建设部关于不强制管理定金、允许购房者选择是否对未来形成住宅提供担保的方向，以及草案禁止违规使用资金的规定。但他提醒，购房者与开发商之间地位不对等，拒绝担保很容易被写成合同固定条款；此外，“留位费”“登记意向费”“优先费”等名目的款项，可能在项目具备经营条件前通过中介收取。他建议在第18条补充按交易实质而非名称认定各类收款的原则，并明确开发商在授权或同意中介收款时的责任。
对于第20条及担保规定，阮玉山建议将担保设为默认机制，购房者只有在获得充分说明后以单独确认方式才能拒绝；若无担保，则应建立按进度监督付款资金流的机制，将放款与实际完成工程量挂钩。他强调，核心是预付款必须有实质保护措施，不能使开发商对政府或银行的义务自动变成购房者的无限期风险，并应与《土地法》《住房法》草案保持同步。
越南中文社
