越南國會10月30日上午在會場討論《房地產經營法》修訂草案。來自清化省的代表黎清完提出，應禁止轉讓尚未建成房屋的買賣合同，以遏制“炒期房”和推高房價的現象。來自海防市的代表阮玉山則關注期房預付款的保護問題，認為現行草案對購房者資金安全的保障仍不充分。
黎清完在發言中表示，現行法律允許在尚未提交辦證材料時轉讓未來形成房屋的買賣合同，草案仍保留這一規定。他認為，這類交易的實際標的是合同中的位置，即轉讓方與受讓方之間的全部權利和義務，而非已經存在的房屋。他稱，允許自由買賣“紙面合同”上的位置，等於把購房合同變成一種金融衍生工具，使交易雙方可以在不轉移任何實物資產的情況下買賣購房名額和資產承諾。
黎清完稱，這一機制形成了高槓杆的“炒期房”模式：早期買家只需支付定金或少量分期款佔位，待市場價格上漲後立即轉手給下家賺取差價。差價相對房屋總價可能不大，但相對初始投入資金，收益率可能被放大數倍，甚至達到本金的50%或100%。他還提到，按轉讓價2%徵稅容易導致個人所得稅逃漏。
他進一步表示，合同經多層中間環節轉手，每次轉手都疊加差價和中介費，可能把交付時的商品房價格推高至原始價格的1.5至2倍，使有實際居住需求的民眾因無法接近原始價格而幾乎被擠出市場。他援引部分亞洲國家的做法稱，中國不允許購房者在交房和取得產權證之前轉售公寓，自2020年起推動從預售向現房銷售轉變，北京、上海、深圳等城市逐步規定建成後才可銷售；韓國則在投機管控區內的大城市禁止轉讓未來形成住宅的買賣合同，禁止期可達簽約之日起3至10年，或直至房屋建成、交付並辦理所有權登記。
黎清完據此建議草案禁止轉讓未來形成住宅的買賣合同，並研究制定分階段實施現房銷售政策的路線，認為這是對購房者這一弱勢方的實質保護。他稱，停止允許此類轉讓並非機械收緊市場，而是把投機和衍生因素從房地產中剝離的必要措施。
阮玉山在發言中表示，《房地產經營法》是連接土地法、住房法與市場交易的環節，要求不僅是為企業紓困，也要保護購房者的資金。他提到，草案規定定金不超過5%且須在具備經營條件後方可收取，首次收款不超過30%，交付前累計收款不超過合同價值的70%。但他認為，購房者實質上仍在預付大筆資金，卻無法監督資金使用情況。
阮玉山贊同建設部關於不強制管理定金、允許購房者選擇是否對未來形成住宅提供擔保的方向，以及草案禁止違規使用資金的規定。但他提醒，購房者與開發商之間地位不對等，拒絕擔保很容易被寫成合同固定條款；此外，“留位費”“登記意向費”“優先費”等名目的款項，可能在項目具備經營條件前通過中介收取。他建議在第18條補充按交易實質而非名稱認定各類收款的原則，並明確開發商在授權或同意中介收款時的責任。
對於第20條及擔保規定，阮玉山建議將擔保設為默認機制，購房者只有在獲得充分說明後以單獨確認方式才能拒絕；若無擔保，則應建立按進度監督付款資金流的機制，將放款與實際完成工程量掛鉤。他強調，核心是預付款必須有實質保護措施，不能使開發商對政府或銀行的義務自動變成購房者的無限期風險，並應與《土地法》《住房法》草案保持同步。
越南中文社
