越南國會日前討論《房地產經營法》修訂草案，多名代表圍繞保護購房者、抑制投機和規範項目轉讓提出修改意見。海防市代表阮玉山表示，修法不僅要為企業紓困，還須保護購房者的資金、釋放停滯項目資源並提高市場透明度。
針對期房交易，草案規定定金不得超過售價的5%，且僅在房地產具備經營條件時方可收取。阮玉山認為，購房者仍需提前支付大額款項卻無法監督資金用途；他建議將擔保設為默認機制，購房者只有在充分知情後另行確認才能放棄，並在無擔保情況下按施工進度監管付款、將放款與實際完成量掛鉤。他還提出應按交易實質而非名稱識別留位費、登記意向金、優先費等款項，防止項目未具備經營條件時經由中介集資。
清化省代表黎清環警告房地產金融化，指住房正從安居資產變為投機、短炒工具。他認為，允許未取得權證的期房買賣合同轉讓，為投機創造條件：投資者只需支付定金和首期款，待價格上漲後轉讓合同賺取差價，每經一層中介便增加差價和經紀費用，推高房價。他建議禁止轉讓期房買賣合同，並研究在工程完工後售房的路線圖；同時把交房時收款上限從合同價值的95%降至70%，其餘30%在購房者收房並取得權證時支付，以強化開發商完善基礎設施和履行財政義務的責任。
同奈市代表鄭春安建議在草案第5條禁止行為中增列操縱房地產市場行為。他指出，起草機關以已有欺詐、欺騙規定和刑法調整為由未採納該建議，但交易欺詐與市場操縱並不等同，操縱行為可能扭曲整個區域的價格和供求，對經濟和民眾生活造成較大後果，因此應配套識別、監督和處理機制。他還批評草案第55至57條的市場調節原則和措施仍較籠統，建議依據數據建立預警指標體系，按風險類型分組施策，並明確牽頭機構在跟蹤、預測、預警和評估方面的責任。
海防市代表阮氏越娥就項目轉讓表示，草案第30條第4款要求開發商在轉讓全部或部分項目前完成土地財政義務，這對嚴肅財經紀律、防止財政收入流失是必要的，但對特殊情形應更靈活。她舉例說，有的項目合法推進、仍可繼續實施，但開發商失去財力無法繳納土地使用費，而有能力的其他投資者願意接手並履行剩餘義務；若仍強制原開發商先完成義務，項目可能繼續停滯，國家收不到錢，土地資源被浪費，購房者繼續等待。她建議對具備繼續實施條件、不屬於收回土地情形且已明確剩餘財政義務的項目，增設附條件轉讓機制，受讓方須證明財力，應繳國家的款項須按受控機制在轉讓完成前或同時直接繳入預算，轉讓不得減少預算義務或免除已產生違規責任。
阮氏越娥還就第37條合同轉讓表示，贊成擴大可轉讓合同類型以滿足合法交易需求、提高市場流動性，但合同經多個主體轉讓、尤其是房地產尚未取得權證時，若缺少更新和確認法律狀態的機制，可能帶來重複交易、糾紛和計稅困難。她建議強制確認和更新轉讓信息，明確權利、義務轉移時點及開發商確認合同狀態的責任，並在住房和房地產市場電子數據系統上更新，便於相關方核驗且不增加行政手續。建設部長陳鴻明在解釋時表示，草案已規定定金、擔保和開發商義務以保護購房者權益，建設部將繼續審查完善相關規定，推進住房和房地產市場信息系統和數據庫建設，與土地、稅務、人口數據互聯，補充電子標識碼以增強透明度、減少欺詐和投機，並繼續吸收代表意見、配合國會機構完成草案。
越南中文社
