这是多位专家、银行领导及企业代表在由《金融与投资报》5月12日上午在胡志明市举办的“2026年房地产市场：逆风前行，迎接新周期”研讨会上发表的看法。
使平价住房合法化
在平价住房供应严重短缺的背景下，建设部住房与房地产市场管理局副局长黄秋恒表示，正在研究将这一细分市场的发展机制纳入修订后的《住房法》。
黄秋恒指出，目前最大的瓶颈之一是市场供需错位。2026年第一季度，全国有超过4万套公寓符合上市条件，但平价住房和社会住房仅占7000多套。她说：“当前实际居住需求巨大，但价格与居民支付能力相匹配的住房供应仍然有限。”
该部代表表示，他们正在研究区分平价商品房和社会住房的机制，并制定可享受对象的认定标准，以避免政策被滥用或落入投机者手中。这一细分市场的发展需要配套的价格控制机制，以平衡国家、企业和人民的利益。
面对房地产价格远高于大多数人收入的现实，黄秋恒认为，原因不仅在于土地价格或投入成本，还与投机、哄抬价格和市场信息不透明有关。为解决这一问题，建设部正在建设国家住房与房地产市场数据库系统，预计将于7月1日起全面运行。该系统将公布项目法律信息、规划、土地划拨、许可证、交易及成交价格等所有信息。市场透明度提高后，民众和投资者将拥有充足的数据来做出决策，从而有助于抑制投机和减少不合理涨价。
需要大幅增加中端住房供应
越南投资发展银行首席经济学家、国家财政货币政策咨询委员会成员艮文力博士表示，目前市场在面向月收入2000-4000万越南盾的中等收入群体的住房细分领域存在“巨大空白”。艮文力认为，这一客户群体既无法购买高端住房，也难以满足社会住房的购买条件，而合适的供应又非常有限。他说：“要增加供应并降低房价，首先必须改善审批流程，简化行政手续，缩短项目开发周期。”
艮文力还建议继续完善《土地法》《住房法》和《房地产经营法》等相关法律框架，并尽快推动国家住房基金和信托投资基金投入运营，为市场创造更多资源。
从资本市场角度看，卡菲证券公司行业分析总监黄英辉认为，许多房地产股票的交易价格仍比实际资产净值低30%-40%。尽管由于项目交付，不少房地产企业一季度的经营业绩有所改善，但市场仍因担心货币政策和融资能力而保持谨慎。同时，黄英辉表示，房地产企业仍有通过债券、首次公开募股和股票市场融资的空间，尤其是在越南有望被升级为新兴市场的背景下。
信贷仍集中于实际居住需求
从信贷角度看，越南国家银行第二区综合处处长黎氏诗表示，截至2026年3月，第二区房地产贷款余额约占贷款总额的27.5%，较上年末增长2.34%，同比增长21.39%。其中，胡志明市房地产贷款余额占当地贷款总额的28.61%，同奈省为17.61%。
黎氏诗指出，当前资金主要流向自住需求。自2025年底至今，购房贷款占房地产贷款总额的比重维持在约66%。针对社会住房的14.5万亿越南盾信贷计划，目前开发商贷款利率已降至6.1%/年，购房者利率为5.6%/年。
与此同时，亚洲商业银行个人客户部总监阮利南表示，该行正将资金集中于实际购房需求而非投机。亚洲商业银行根据客户的实际使用目的进行评估，并将利率视为“过滤工具”以抑制投机。该行目前将贷款期限从20年延长至30年，以减轻初期还款压力。
（编译：张悦 ；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）
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